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楼市出现购房黄金“买入点”

公积金贷款利率再创新低

提示: 在上周六央行送出降息和定向降准“大礼包”后,市住房公积金管理中心随即发出通知,自6月28日起调整住房公积金贷款利率,五年以下(含五年)年利率从3.25%调整到3%,五年以上年利率从3.75%调整到3.5%。继前一次降息之后,公积金贷款利率再创新低。

记者 徐朝晖                        

在上周六央行送出降息和定向降准“大礼包”后,市住房公积金管理中心随即发出通知,自6月28日起调整住房公积金贷款利率,五年以下(含五年)年利率从3.25%调整到3%,五年以上年利率从3.75%调整到3.5%。继前一次降息之后,公积金贷款利率再创新低。

一方面,包括公积金在内的各类住房贷款无论利率还是首付,均已降至历史低点。另一方面,金华市区房价在今年4月份触底并企稳,房价正处在一个相对“低点”。至少近10年来,目前的购房门槛最低,贷款负担最轻,购房限制全面取消,政策支持力度最大,时机上来说堪称购房的黄金“买入点”。

房价:触底回升的“拐点”

站在购房者角度,最关心的是未来一段时间房价的涨与跌。预期要涨,则抓紧出手;预期要跌,则持币观望。

从去年4月至今年3月,金华新建商品住宅价格连续12个月环比下行,处于一个明显的“挤泡沫、释风险”市场调整周期。国家统计局发布数据显示,今年四五月金华新建商品住宅价格环比连续上涨0.4%、0.3%,企稳回升态势非常明显。二手住宅价格在5月份环比上涨0.1%,经历一年多的持续调整后首次由负转正。

随着环比“二连涨”,5月份新建商品住宅价格同比和定基比指数(与2010年12月比)已分别收窄至94.6和98.4。种种迹象表明,进入5月份,无论是商品房还是二手房,金华房地产整体回暖趋势日益明显,房价触底反弹基础进一步巩固,这说明经过一年的持续下行,房价调整已基本到位。

量在价先,成交量增长是房价上涨的先导因素。今年3月份销售11.04万平方米,4月份销售13.5万平方米,5月份销售14.49万平方米,市区新建商品住宅成交出现连续放量,自去年四季度以来的回暖势头明显。截至5月末市区房产去化周期已降至17.3个月,比4月末的18.5个月缩短1.2个月。这也是近年来首次缩短到18个月以内。

业内多数观点认为,经过前期充分调整后,未来房价再下探的空间不大,但当前去库存仍是房地产业的主要任务,供大于求,因此也无大幅上涨的动力,下半年最大可能是“稳中略升”。

利率:连续下调的“低点”

据了解,我市公积金贷款利率水平在2011年7月加息后,达到近年来的高点。当时,五年以下(含五年)年利率达4.45%,五年以上年利率达4.9%。

随后,公积金贷款利率开启六连降的历程,2012年6月、7月连降两次,2014年11月至今7个多月时间又连续4次降息。相比2011年7月的高点,五年以下(含五年)、五年以上年利率累计分别下调1.45和1.4个百分点,购房者贷款利率负担大幅减轻。

“单次降息,月供族对减负的感觉或许并不明显,但多次降息累加后,就能明显分享到降息‘大礼包’带来的减负红利。”市住房公积金管理中心有关人士说。以目前市区夫妻双方最高可贷60万元公积金贷款、10年本额等息还款为例,2014年11月22日之前需支付利息146197元,今年6月28日之后仅需支付利息111978元,通算4次降息,累计可减负34219元,折合月供可少付285元。

据规定,6月28日以后新增的公积金贷款,从即日起就能享受下调后的新利率,而存量公积金贷款要从2016年1月1日起执行新的利率。不过,由于前期购房成交火热,市区公积金贷款放款轮候期已排至11月底,新申请的贷款具体执行利率将以放款为准。

政策:利好不断的“热点”

面对去年以来的房地产业投资、销售等增速放缓、下滑的局面,国家调控思路开始逐步转向,实行“分类调控、因地施策”,由政策主导转向市场主导。去年8月金华市区暂停执行限购政策,9月底央行等下发通知取消限贷。以限购、限贷的退出为标志,对住房消费的一系列限制性措施逐步松绑。

公积金贷款新政紧随其后,大幅降低门槛,提高可贷额度,加大对居民自住购房的支持力度。目前,市区住房商业贷款基本上执行三成首付,而公积金贷款购买首套普通房,首付更是降至两成,这是历史上从来没有过的。

再加上市区二七区块旧城改造市场化安置的刺激和拉动,今年3月底个人转让二手普通住宅营业税免征期由5年缩短至2年,加快了二手住宅的市场流通,形成了商品房、二手房两级市场上下游的有效联动,推动了改善性需求进一步释放。

“现在有这么多利好政策支撑,尤其是力挺二套以上的改善性需求购房,政策合力最终使购房者对市场预期发生了转变。”市房协有关人士分析,今年3月以来市区商品住房、二手住房成交持续放量增长,说明市场已经认可现阶段是购房黄金时间节点的判断。在促进住房消费的宏观政策导向下,潜在购买力有望进一步释放出来。

来源: 作者:徐朝晖 责任编辑:
关键词: 楼市 购房 黄金