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人民币下跌对房价有何影响

提示: 人民币正式“入蓝”,却成了人民币下跌的开始。

人民币正式“入蓝”,却成了人民币下跌的开始。中国外汇交易中心数据显示,10月13日,人民币对美元中间价报6.7296,连续第7天下调,创今年1月来最长连跌;17日,人民币对美元中间价报6.7379,继续创6年来新低。虽然近日有所反弹,但对人民币贬值的预期依然让市场有些担忧。除此之外,热火朝天一年多的房地产市场,也在近一个月之内,遭遇严厉的调控政策,严厉限购、限贷,致使房地产成交迅速下滑。

在这样的背景下,不少人担心汇率下跌会对房地产市场带来负面影响。

人民币贬值是修正估值

人民币加入SDR,并不是人民币贬值的原因。但人民币正式“入蓝”,给了人民币贬值一个非常合理的机会。

其实,早在2015年“811”汇改,人民币就开启了对过去两年高估部分的修正进程。由于没有采取一步到位式的贬值,而是采取了更稳妥的渐进式贬值,为了防止形成贬值预期引发大规模资本流出,央行在资本账户方面进行了一些管控。

人民币贬值最重要的外因当然是美元从弱势美元政策转为强势美元政策。当前全球经济面临的最大的不确定性不是美元会不会加息,而是美元加息对全球经济的影响。在全球经济仍然没有找到新的增长点的情况下,复苏态势相对好的美国就成了全球资本的避风港。

近期人民币贬值既有外部美元走强因素,也有内部房地产调控因素。房地产是周期之母。2016年随着房地产投资触底回升、去库存进入尾声、出口探底等,经济L形触底。国庆期间新一轮房地产调控密集出台,宣告房地产小周期结束,随着房地产退潮,四季度房地产销量和投资将会显著回落。

去年以来,股市、债市、楼市大类资产轮动,为居民大类资产配置提供了较多选择。随着房地产调控出台,居民在国内进行资产配置选项减少,债市收益率较低,股市处于震荡市赚钱效应不明显,理财收益率快速下滑奔3%而去,一年期定存更是只有1.5%,因此居民在贬值预期下对境外资产的配置兴趣可能会增加。

如果一个国家的货币被高估,在自由浮动汇率下,汇率自然会下跌。人民币正式加入SDR,意味着在人民币的市场化程度上一定要有所作为,央行对于“七连跌”没有进行太多的干预,倒不是央行不想干预,而是顺势而为。

方正证券首席经济学家任泽平认为,人民币重估开启第四波贬值,对国内金融市场冲击整体可控。理由是,美国第二次加息将比第一次加息对汇率的冲击边际效应下降。其次,国内财政政策可能通过加码基建和PPP对冲房地产投资下滑的影响。另外,央行可能通过干预资本流出进而阻断汇率贬值对金融市场影响的渠道,减少汇率贬值对资本市场的影响。

不要被“不可能三角”误导

对人民币汇率的相关讨论中,大家都提到一个概念,就是“不可能三角”。教科书中是这样描述“不可能三角”:如果货币宽松,利率将下降,资本外流就会上升,人民币就会贬值。

经济学家马光远认为,业界讨论的“保房价,还是保汇率”的话题完全是一个伪命题。因为首先“保房价,还是保汇率”不是一个两难选择。就人民币而言,假设要保房价,就要保汇率,保汇率也能稳定房价,而不是说保了房价,就必须丢了汇率。其次,汇率也好,房价也好,如果真的高了,有泡沫了,你能保得住?

当前,楼市调控效果显现,在限购限贷政策影响下,不仅交易量出现明显下滑,价格也出现了松动,不少二三线城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着,史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期。但是不要误读调控的目的。调控不是打压房地产,恰恰是为了保护房地产,为了避免类似去年股市惨剧的上演。

国家统计局新闻发言人盛来运再次强调,这一轮房地产调控是局部的,主要针对投资性和投机性需求,所以对经济影响不能夸大,调控的目的最终要保持经济稳定增长。

但如果出现美联储超预期加息、房地产调控政策矫枉过正、资本出逃失控等情景,仍需要留意相关风险。

麦格理集团首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事胡伟俊认为,“不可能三角”所提到的稳汇率和货币宽松的两难,并不适用中国。简单搬用,会对政策产生误导。他认为,好的政策组合,在于可以同时处理中国目前存在的内外部平衡问题。货币政策应主要侧重于内部平衡,帮助降低企业的融资成本。而汇率政策则主要侧重于外部平衡。一定数量的资本流出,固然难以避免。但如果资本外流压力短期内突然上升,央行则需要通过稳汇率来稳定资本外流。

在“不可能三角”中,一个合理的政策选择就是对资本流动进行适当管制,实现汇率稳定和货币政策独立性。这也是我们一直采用的方式。未来汇率和房价可能的演化路径是,汇率逐步修正高估,但资本管制加强,资金留在国内,国内资产价格以人民币计价能够稳住。同时汇率修正高估,有助于缓解贸易部门的压力。

房地产市场和外汇市场,两者之间不存在非此即彼的关系,有各自的运行逻辑,可能在某个时期,这两个市场之间会有一些交叉,产生相互影响。现在,两者出现的问题一定程度上都跟前期的货币政策相关。无论汇市还是楼市,这个“稳”并不是说要“保”,而是要防止出现比较大的波动,无论稳汇市还是稳房市,最好都要放在稳经济的框架下去考虑。

来源: 作者:李冰峰 责任编辑:
关键词: 何影 房价 人民币