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限贷升级意在维护楼市稳定

记者 李冰峰

11月28日晚间上海发布房地产调控加码的通知,认房又认贷的措施打击了一些改善性需求的购房者。此前的11月25日,天津已经发出深化楼市调控的通知。这是继杭州、深圳、武汉调控加码后新一轮城市调控加码行动。

短短两个月,楼市调控已经历了三次集体行动。本次津沪接力,集中在限贷措施上:年关将至,多家银行“心照不宣”放缓放贷速度,这些都将有效抑制需求。同时,针对开发商资金供应层面的调控也未放松。中央维护房地产市场稳定的决心由此可见一斑。

“第三波”调控风暴袭来

对于上海、天津再次深夜出台房地产调控措施,业界都表示突然。其实,以上海、天津为代表的调控的“第三波”风暴迟早会到来。这一次调控无论调控目的、针对性以及决心,都和以前历次调控有很大的不同,但是市场似乎对此认识不足。

可以确定的是,本次调控针对的是投资投机需求,打击的也是投资投机需求。

中原集团的统计数据显示,11月上旬,全国54个热点城市住宅成交量比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。但自6月份以来,部分城市新“地王”价格较前期大幅飙升。此外,楼市调控政策实施后,近期各线城市土地拍卖溢价率再度抬头,土地市场依然高温难退。

这次上海、天津出台进一步调控措施是政府在房价上涨和下跌风险之间反复权衡的结果。这一轮房价上涨之后的房地产市场风险已经很大,积蓄了非常大的金融风险,所以现在一线城市非常需要密切防范房价继续上升引爆楼市泡沫的风险。另外,今年宏观经济基本定局,6.7%的GDP增长目标看来能够实现。宏观经济对房地产的依赖也没那么大。不用太担心楼市严格调控对经济造成太多不利影响。

最关键的是,现在只是对一线城市加大调控力度,而一线城市的经济基本面较好。政府对发生极端情况下稳住一线城市楼市还是有比较大的信心,不太担心会因为调控过猛而崩盘。

虽然一系列限购限贷措施出台后,房地产市场明显趋冷。但是在政策压力下,市场从假冷变真冷,估计会震荡一两年时间。12月份即将召开的中央经济工作会议,在房地产调控问题上估计会有更为明确的口径,热点城市的楼市调控不会放松,千万不要用过去的眼光来看待本次调控。

部分城市库存量已经降到危险水平,但国内楼市仍有6亿多平方米的库存,主要集中在缺乏发展前景的地方。戴德梁行数据显示三四线城市的去化周期为31个月,这些城市仍然难以走出困境。

中原地产市场研究部总监张大伟认为,楼市调控从紧期还将至少延续6~9个月。此前过热城市的楼市交易量将进一步萎缩,房价下降城市的数量将进一步增多。

财经评论家叶檀建议,在不确定的时期,必须要关注租金回报率,以租金回报率覆盖房贷利息等刚性成本,既不能失去理性过度悲观,也不能把家庭所有资产集中在房地产一项,尤其是集中在安全边际低的城市。最乐观的估计,房地产总体稳定,资金聚集在成熟都市圈,一些三四线城市加速去库存,城市分化的格局继续存在。

货币流动性悄然收紧

与房地产行业的专项调控政策相比,更让市场紧张的是货币政策从紧。

11月29日,我国1年期利率互换(IRS)涨近8个基点报3.0875%,创2015年4月9日以来新高。银行间同业拆放利率也出现全面上行。公开市场操作方面,央行已经连续4日净回笼。央行11月29日进行1900亿元逆回购,当日公开市场有2000亿元逆回购到期。

在张大伟看来,这一系列动作说明,资金成本在提高,货币流动性在减弱。结合银监会11月4日要求对金融机构房地产相关业务进行检查,不难看出资金层面的收紧速度明显超出外界预期。

根据中原地产的数据,今年10月,房地产企业的债券融资规模为684.88亿元,环比下跌四成。而截至11月28日,11月房企的债券融资规模仅为195.4亿元。随着销售的下滑,房地产企业的资金宽松局面将可能迅速恶化。

在11月20日举行的华尔街见闻“2017全球最佳投资机会”年度峰会上,华创证券资产管理部总经理、研究所首席债券分析师屈庆指出资产荒源于银行理财过度的扩张,而央行没有投放更多货币则引发了“资金荒”。“资金荒”的核心在于,在防风险的背景之下,客观需要央行保持中性偏紧的态度,背后是人民币贬值。

财经评论家黄生说,每一次钱荒,都是货币投放过猛的结果,导致无以为继。

虽然M2高歌猛进,但对于大多数老百姓来说,自己拥有的现金流并没有随之放大。这是因为中国的货币集中在少数企业和个人手中,导致了社会上绝大多数企业和个人反而资金紧缺。少数企业和个人占有了太多货币,就会导致货币的流动速度越来越慢,就会导致货币虽然超发,市场上仍然感觉缺钱。

对于货币市场收紧,中金标准数据机构分析指出,此轮调控并非管控房价过快上涨的短期之举,而是在经济新常态背景下,防范资产价格泡沫的中长期之策。该机构指出,由于经济下行压力较大,货币政策在实际操作中偏于宽松,释放了大量流动性。在资产荒的驱动下,这些资金大量涌入了房地产市场,居民部门杠杆率大幅攀升,热点城市房价快速上涨,加剧了金融体系风险。一旦房价涨势被透支或金融体系爆发“黑天鹅”事件,房价掉头就可能造成类似美国次贷危机式的金融风险。尤其是在美联储加息预期越来越大的背景下,防患未然很有必要。

来源: 作者:李冰峰 责任编辑:
关键词: 楼市 升级