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金华物管新规 “新药方”能治“老毛病”吗?

城市宜居从小区和谐开始

打造精致宜居城市,从改善小区环境入手。我市新近制定出台了《金华市物业管理办法》,从2017年2月9日起正式实施。作为首部全市性的物业管理规章,针对物业管理实践中常见的老毛病,尤其是国家和省相关法律法规没有明确而又亟待解决的一些问题,以创新思维开出了“新药方”,进一步完善物业管理体制机制,规范物业管理行为。

市建设局有关负责人说:“这个全市性的物业管理规章,汲取了最新的国家和省指导精神,借鉴了兄弟城市的一些好经验、好做法,汇集了全市物业管理实践的智慧。”今后遇到物业管理问题,法律空白不再成为理由。

部门职责更加明晰

我市现行只有一部2008年起施行的《金华市区住宅区物业管理办法》,各县(市)参照执行。8年多来,物业管理情况发生了巨大变化,该办法已无法适应新的形势需要。而市区物业服务行业规模也从1100余万平方米发展到了1700余万平方米,同时向二环以外的乡镇拓展,规模大、监管弱的“跷跷板”现象更加突出。物业服务新矛盾、新问题复杂且多发,现行的解决办法、调解机制已很难发挥作用。开发商、业委会、物管公司三方因权益纠纷而闹上法庭的也时有发生。

针对实际问题,《金华市物业管理办法》首先明确部门职责分工,即各县(市、区)房产主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理,由乡镇政府(街道办事处)负责指导业主大会成立、业主委员会的组建及日常工作,协调物业管理和社区建设的相互关系。

围绕完善业主的自我治理体系,我市对业主大会的成立和运行机制进行了创新,首次明确建立业主大会的双启动机制,住宅区建设单位、建筑专有面积和人数占5%以上业主均可发起成立业主大会,同时规定筹备组组长可由乡镇(街道)政府(办事处)代表或者社区(村)居(村)委会代表担任。更具创新意义的是,该办法引导业主大会设立业主委员会候补委员制度。候补委员可与正式委员一同由业主大会选举产生,当委员辞职等原因造成业委会缺额,且缺额人数不超过50%时,可按得票高低从候补委员中自动递补。这一新规定,成功解决了业委会成员补选难的问题。

为调动业委会的工作积极性,我市还将探索建立业委会激励机制,规定县(市、区)政府应对乡镇政府(街道办事处)的物业管理经费给予必要保障,并建立小区物业管理综合考评机制,对优秀的业主委员进行奖励。

协作机制创新理顺

物业管理工作是个大箩筐,过去只要事发小区,业主事无巨细首先想到的就是物业服务企业、物业主管部门乃至属地政府,殊不知物业管理是一项综合性的社会管理工作,涉及多部门的职能,有的事情的确超出物业服务企业管理范畴。

物业公司与业主、业委会矛盾激化,或是经营不善出现亏损,遇到这些情况一些物业服务企业往往选择一撤了之撒手不管。小区里垃圾堆积如山无人清运,盲流出没,治安得不到保障,严重影响了居民的正常生活。针对“物业服务企业说撤就撤”这一难题,我市规定前期物业服务期间,物管企业在征得物业面积、人数过半的业主同意后,方可提前终止有约定期限的前期物业服务合同的,自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。 该办法进一步规定,物业服务合同终止前,物业服务企业不得擅自停止服务。如果物业服务合同的一方要求提前解约的,应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方,就相关事项进行协商,同时在物业管理区域内公告15日。为防止物业服务出现真空,物业服务合同期限届满前三个月,业委会就应组织召开业主大会开展物业服务企业选聘或续聘等工作。对说撤就撤、撒手不管等不规范的物业服务行为,物业主管部门建立物业不良档案,并纳入社会征信体系,作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。当前小区物业管理矛盾纠纷多发、频发,而现有调解渠道、机制又比较单一,跟不上实际需要,依靠行政调解力量有限,走司法调解程序也很难真正解决问题,导致一些小问题演变成了大矛盾。为加强沟通和协调,办法要求建立物业联席会议制度。联席会议由物业所在地县(市、区)物业主管部门负责召集和主持,由辖区物业主管部门、乡镇政府(街道办事处)、社区(村)居(村)委会、公安、业委会、物业服务企业、业主代表等参加。作为物业主管部门,市建设局认为设立物业联席会议制度可以解决四类问题:一是业委会不依法履行职责;二是业委会换届过程中出现重大争议;三是履行物业服务合同中出现重大纠纷;四是其他需要协调解决的重大争议和纠纷。

同时,我市探索建立物业调解制度,规定各县(市、区)司法行政部门、物业主管部门应当健全物业管理纠纷人民调解组织体系,受理本辖区内物业管理纠纷。物业管理纠纷人民调解遵照“属地管理”原则,调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。

下放权限自主决策

买了新房交纳各种购房附属款项时,有一笔“物业专项维修基金”。此后房子漏水、电梯故障,就可以动用物业专项维修基金。然而要申请使用这笔资金并不容易,首先要由业委会提出维修年度计划和方案,还要经业主大会批准。随着城市建设的推进,有的小区有上千户居民,开次业主大会都有难度。2011年市区简化了物业专项维修资金的申请使用程序,明确共有部分维修,最少可以以幢为单位,只要征得同一幢2/3以上业主同意,即可提出申请,但部分县(区)仍然缺乏相关的执行依据。

在市区简化物业专项维修基金申请使用程序基础上,该办法规定业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定,或者物业管理区域内全体业主共同决定。“有的小区住户多,遇到需要拍板的事项,要开业主大会不容易也不现实。”市建设局有关人士解释,这一条主要是为解决物业管理事项决策难、物业专项维修基金使用难等问题而设立的。今后每幢、每单元、每个楼层的业主都有权决定相应范围内的物业管理事项,尤其方便了没有物业服务企业的小区住户。

市建设局提供的数据显示,2015年底前交付使用的市区小区中,有物业服务的住宅项目180个,房屋建筑面积1230万平方米,占比52.8%;没有物业服务的住宅有1100万平方米,占比47.2%。这些没有物业服务的小区中,老旧小区有435个,涉及建筑面积440万平方米,占比高达四成。

没有物管的住宅小区可以由业主自行管理,但很多小区连业主大会都开不了,更谈不上成立业委会自行管理,这种现象在老旧小区中尤为普遍。针对无人管理的老旧小区或者开放的住宅楼,我市提出了准物业服务的新理念。规定由乡镇政府(街道办事处)帮助组织成立业委会,并选聘物业服务企业进行服务。无法选聘的,乡镇政府(街道办事处)应负责或委托社区(村)居(村)委会,组建简易物业服务组织,视情提供相应的准物业服务,由县(市、区)政府给予补贴。对获得国家、省、市示范项目称号的物业服务企业,可给予一次性奖励。

本报记者 方令航

来源: 作者:方令航 责任编辑: