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深评|判决中介炒房合同无效具有标本意义

提示: 房产中介利用自身优势从市民手中购买房屋,然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。

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房产中介利用自身优势从市民手中购买房屋,然后准备在办理房屋手续时过户给第三方。卖房者发现买主系炒房人员后,提出解除合同。日前,天津市滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定双方签订的买卖合同不成立。塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立。

买房和炒房,是两个完全不同的概念。买房的目的是用来居住的,炒房是资本投入,通过买房再销售,实现增值弁利。房屋中介参与炒房的危害性更大。在中介的一买一卖中,推高了房屋的市场价格,因为信息失真,房屋交易后,卖房者或买房者的真实意图被中介所掩盖,房屋价格经中介后一反一复产生了巨大的变化,中介成了最大的赢家。

去年8月住建部等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》后,各地加大了对房地产中介服务的监管力度,房地产中介服务的乱象也频频曝光。今年3月29日,住建部通报了各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业。其中,北京海淀区的一套学区房,1天之内被中介推高180万元。这也只是房产中介各类违法违规行为的冰山一角。房屋中介编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等,也误导了房产市场预期,引起了房产市场的波动。

住房是最大的耐用消费品和投资品,购买和持有的成本巨大,不可能像普通商品一样去库存、经营和销售;住房是不可移动的独特资产,住房的空间固定性和唯一性,住房的体验特征,使消费者对每套住房的偏好有不同,销售价格差异极大;购房需要金融服务的支持,住房因巨额交易成本很难“一手交钱一手交货”,中介可以为购房人与银行等构建沟通的渠道;房屋买卖租赁交易复杂,耗时耗力等,都促进了房屋中介的兴起与发展。

中介与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利,并没有完成房屋销售的整个过程。为了保证其炒房谋利行为,中介一般约定交付定金后,卖房者腾空并移交房屋,方便买房人看房;中介还会约定允许过户给第三方,自己不承担任何过户费用。卖房人不控制房屋,房屋价格被中介隐瞒,房子销售期长等风险,都由卖房人承担。这些都不是不合理的。

天津首次判决房屋中介以炒房为目的的购房合同无效,具有标本意义。这可以约束房屋中介炒房弁利的欲望与冲动,规范房屋中介的正当经营。不得参与炒房、囤房,不得一年内买入卖出同一套房屋,应成为中介人员的基本准则。这样,可以满足房屋卖主与买主的正常协商交易,获得预期的房屋价格,也可以充分尊重买房者的权利,使中介、房主、买房人,都在公平、公正的框架下履行相关行为,避免房产中介裹挟卖房者和买房者的意愿。

判决房屋中介以炒房为目的的购房合同无效,也是对“房子是用来住的,不是用来炒的”定位的重申。这对抑制房地产泡沫,维护房地产市场的正常交易秩序,促进房地产市场平稳发展等,同样有益无害。

来源: 作者: 责任编辑:张怡静