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住房租赁市场迎来发展机会

提示: 一说到租房,可能很多人都有一肚子苦水。比如满心欢喜地去看房,结果被中介忽悠租其他住房;遇到奇葩的房东,借各种理由随意涨价;想提取公积金付房租,才发现手续繁、到账晚、限制多……正是这一只只拦路虎,让租房成了一件

一说到租房,可能很多人都有一肚子苦水。比如满心欢喜地去看房,结果被中介忽悠租其他住房;遇到奇葩的房东,借各种理由随意涨价;想提取公积金付房租,才发现手续繁、到账晚、限制多……正是这一只只拦路虎,让租房成了一件令人不胜烦恼的事。

最近,保利地产联合中联基金共同打造的租赁住房资产支持专项计划获得批准,成为国内首单租赁住房的REITs产品。除了央企的介入,各互联网巨头也纷纷进军这一市场。京东发布房地产战略、阿里巴巴布局全国住房租赁市场、链家自如早已吸引大批年轻人入住……种种迹象表明,住房租赁市场正在成为房地产行业的投资新风口。专家表示,住房租赁市场呈现蓬勃发展势头,或将对我国楼市调控和完善住房供给体系产生积极影响。

记者 李冰峰/文 黄露/制图

多方竞逐万亿元市场

10月24日,京东召开新闻发布会,正式宣布进军房地产市场,并称无论住宅还是商业地产,运营租赁业务对于开发商来说都并非易事,这恰恰是京东进军房产市场的机会。

另一家互联网巨头阿里巴巴早在今年8月份便与杭州市政府达成战略合作,欲建立全国首个“智慧住房租赁平台”。在协议达成50天后在平台上线,并在支付宝上陆续开通了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市的线上租房服务,预计将有100万间公寓“入驻”支付宝。

传统房地产企业更是虎视眈眈。保利地产董事长宋广菊表示,保利租赁住房REITs项目将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具,用以积极开拓住房租赁市场的金融创新。与此同时,万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商,纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域,积极布局;链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓……各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。

各路资本纷纷涌入住房租赁领域,首先得益于国家政策的强势推动。近年来,国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设。早在去年6月份,国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确,到2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中,发展住房租赁企业被摆在培育市场供应主体的首要位置。

记者走访了市区的一些房产中介,中介工作人员表示,金华的租房需求还是比较稳定的,租客现在主要是从网上和一些公告栏上获得租房信息,除非是一些特殊情况或者急租,才会寻找中介门面帮忙找房。一些租客表示,虽然受到房价上涨的影响,近几年,每年的房租都会上浮,但是相对于目前金华的房价,房租还在可以承受的范围之内。

据住房和城乡建设部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿元级住房租赁市场。东方证券的研究显示,到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人,整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。

业内人士表示,去年以来国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策,效果已经显现。但长远来看,还须完善中国的住房供应体系。购租并举是深化住房制度改革的主要方向,当前加快发展住房租赁市场的意义重大,且十分迫切。政策对住房租赁的大力支持直接激活了市场。

证券化培育住房租赁市场

很多人可能不理解REITs是什么意思,说简单点,就是将住房市场资产证券化。比如某栋楼,将它股份化,普通人看好它就可以购买,然后获取收益。

与售房相比,住房租赁存在着周期长、企业盈利压力大的问题。所以,如何鼓励与支持企业开展住房租赁业务,尤其是通过持有住房进行住房租赁,是一个非常重要的问题,也是一道难题。如果没有相应的政策作支撑,要么住房租赁价格很高,让租房者无力承受,只能继续选择购房,最终使住房租赁市场难以真正建立起来,房价继续居高不下,甚至再度快速上涨;要么企业承受亏损压力,或者盈利周期过长,没有企业愿意去从事住房租赁业务,最终同样无法达到发展住房租赁市场的目的。

要解决这一难题,实行租赁住房资产证券化就是非常有效的手段之一。一旦实行了租赁住房资产证券化,企业就能走轻资产之路,租赁住房的盈利空间就能大大提升,对企业的盈利压力也会大大减小,企业从事住房租赁业务的热情才会有效增强。

长期以来,租金跟房价的租售比严重倒挂,如果买房只是纯出租,那么几乎没有人愿意这样投资。而传统的房产投资又是以买房为主,很少出租,这其中的重要原因就是租赁企业的融资渠道非常窄,让租赁市场一直无法担当房子是“用来住的”定位。现在,REITs的推出,相当于把购房和租房结合起来,让投资者获得房价升值以及租金的双重收益,让单打独斗的个人投资者共同投资共同受益。

失衡的租售比和限购政策也将推动住房租赁市场发展。一边是高企的房价,另一边是不及房价增速的租金增速,其后果是:买房成本与租房成本之间差额越来越大,直接体现在月供与租金的差值不断拉大。两相比较,租房意愿会因此得到加强。

目前我国住房租赁市场中,约90%的房源为个人出租,在一些成熟的房地产市场中,专业租赁企业提供房源占比在30%左右。个人出租形式占比过高,会带来房源质量差、政府监管难、黑中介横行、安全隐患大等问题。

专家建议,必须大力发展专业化的住房租赁经营企业,充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。

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