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承租的违法厂房被拆怎么办

——本期栏目由浙江三星律师事务所律师吕慧新解读

问:我厂在2015年12月承租了某人2000平方米的厂房,租期3年,租金一次性付清。但2017年8月该厂房因是违法建筑被政府拆除,致使我造成较大损失。我该怎么办?

律师解答:根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。根据《合同法》规定:合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

你和出租人签订的租赁合同系无效合同,你搬离厂房后剩余租期的已付租金可以要求出租人退还。出租人将未经规划审批而建设的厂房予以出租存在过错,而你作为承租方亦存在疏忽审查的过错,由此造成的损失双方各自承担。

问:承租的房屋或厂房是违法建筑,属合同无效,是不是就不用支付租金了?

律师解答:法律规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,法院一般应予支持,所以承租人还是应支付相应的租金。

问:我租了一间店面屋,因我另有发展,未到租期就把该店面转让给他人,请问转租是否有效?

律师解答:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。出租人知道或者应当知道承租人转租,但在6个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

从你所述情况分析,你和出租人的租赁合同中对转租条款没有约定,现在你转租房屋,关键在于出租人同不同意你的转租行为,如同意,自然不会有问题;如不同意或者在知道你转租的情况下,在上述规定的时间内可以解除合同。

问:我承租的厂房租期还有1年多时间,但出租人把厂房卖给他人,我还能不能继续租用?

律师解答:法律规定了“买卖不破租赁”的原则,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响合同效力。原租赁合同继续有效,无须与新所有权人另行订立租赁合同,双方全部依照原合同履行。

此外,签订租赁合同应注意以下几点:1.应审查租赁物的权属状况;2.应采用书面合同形式;3.能不能转租约定明确;4.装饰装修物租期期满后的归属;5.要有违约责任。            (记者 吴军勇)

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关键词: 厂房 违法 怎么办