新华网浙江频道8月20日电 　杭州钱塘江北岸边某著名楼盘的一位房东最近把他买的164平方米的毛坯房挂牌出售，挂价每平方米一万多元；见没人接单，他就松口说最低每平方米9500元。但几天下来仍无人问津。这位房东转而挂出每月2000元的租价。然而到了昨天，这套房子还没有租出去。这还真叫他为难了。和这位房东一样，许多期望“以租养房”的杭州人发现，他们当初的期望如今已经很难成为现实。

　　租不出去的“万元房”

    这套钱塘江边的房子挂牌在建国中路的一家中介公司，经纪人告诉记者，这还是景观房呢，不过房东却很不爽，还在为租不出去而烦恼。在杭州房价高悬令人叹为观止的时候，其租金却如此之低，房价租售比形成强烈反差。业内预测，再这样下去，“以租养房”在杭州将成为泡影。

    中大置换总经理郭瑞英说：“目前，在杭州有许多高价房都以较低的租金出租，而一些万元房，就算两三千元的月租金也无人问津。”她认为，目前市场不稳定是导致“高价房低价出租”的主要原因。

    由于现在不少买卖双方处于观望阶段，许多房子无法出售。不少房东都想，既然暂时卖不出去，那先租出去赚点钱也好的。这样一来，出租屋数量增加，租房者有了更多的选择余地，租金自然就上不去了。因为市场价格不稳定，许多房东放平了心态，很多人都愿意短期出租，既可以赚点钱，也可以及时调整房租。另外，租房者在租房时，一般不会考虑房子本身的价格，他们更关心房子的装修档次、实用性等等。一套2000年建的新房如果没有装修，说不定还是有精装修的1985年的房子更容易出租呢。

    其实，杭州万元房租不出好价钱并不偶然，在这个房价惊人的城市，向来存在一种怪现象，房价卖得高，但却租得低。

    杭州低租金由来已久

    周强龙是杭州金丰易居房屋置换有限公司总经理，他早已注意到了这种现象。昨天，他在和记者聊天时说，杭州房价租售不成比例由来以久，自从金丰易居进驻杭州三年来，这种状况没有什么大的改变，反而差距越来越大。他打开电脑进入公司网站，上面一个数据显示：朝晖五区一套52平方米的出租房，2002年月租金1000元，而2003年该地段类似房子月租金只有1200元，今年也只有1300元。如果根据房价计算投资出租回报率，则由2002年10月的6%，反而下降到今年8月的4.7%。

    周强龙分析了金丰易居在上海、南昌和杭州的三家分公司的样本，结论是：杭州投资房出租回报率最低。

    投资回报率＝年租金／总房款×100％，据专家介绍，一个成熟和理性的市场，住宅的投资出租回报率一般在５％左右。按照国际惯例，房价一般是月租金的１００—２００倍;一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而记者的调研显示，与杭州持续上涨的商品房价和需求量相比，杭州房屋出租需求量并未得到同步增长。再加上部分二手房转到租赁市场，租金涨幅相对较小，造成以获取租金为收益的投资回报正在不断缩水。

    根据周强龙的观点，租售不成比例，问题出在杭州租赁市场，而不是出在售房市场。在中国，租房市场完全靠外来人口支撑，而杭州商务气氛不浓，外来人口租房需求不旺，所以房租偏低。

    周强龙分析，这和杭州的城市定位有关。杭州是一个旅游休闲城市，旅游繁荣，但企业不多，特别是驻扎在杭州的各种外地企业更少。周扳着手指说，你数数看，杭州除了几家著名企业外，还有多少企业特别是外来企业？市场价格最终还是由供求关系决定的，所以杭州的宾馆密布，宾馆房租贵，而出租房租赁不旺。

    他说，这也能说明，为什么杭州写字楼，甚至商铺市场也一直不温不火。

    “以租养房”几近泡影

    杭州房租偏低的一个直接后果是，“以租养房”一族幻想面临彻底破灭。

    前几年的楼市，“以租养房”一词大行其道。市民购置商品房后出租，用房租来偿还银行贷款，或是购置新房，腾出旧房，以租金来偿还银行按揭贷款。然而记者昨天在杭州中介公司进行的一项调查显示，由于目前房租偏低，在杭州根据无法完全实现“以租养房”。比如西湖区古荡小区401室一套商品房，面积59.22平方米，售价38万元，七成十年商业贷款17.5万元，每月还贷2824.92元，而其目前出租价每月仅1200元。房东每月还得另外从口袋里掏出1200多元。

    根据中介机构的统计结果，目前杭州房屋出租投资回报率偏低，市民要想“以租养房”，负担越来越沉重。

    采访中，有房产中介经纪人称，由于租金低，出租也比较麻烦，同时市民对杭州整个楼市充满信心，不少人宁愿房子空关也不愿出租或是降价出售。所以杭州二手房市场虽然最近几个月来一直低迷，房价还没有出现大幅下滑。目前租售反差是很大，但对市场不会形成多少影响。

    然而一些房产界人士指出，杭州二手房市场成交清淡已经好几个月了，能够撑到今天，实属不易；如果杭州二手房市场继续清淡下去，同时租金又一直低迷不涨，房东们迟早会承受不了来自银行方面的沉重的经济压力，特别是那些选择“以租养房”的购房者。“以租养房”，在杭州正面临严峻考验。 （记者　秦正长　马金）

    上海、南昌和杭州类似位置商品房投资出租回报率之比较

    上海：浦东新区陆家嘴梅园新村801室

    面积：38平方米

    价格：25万元

    租金：1500元/月

    户型：一房一厅一卫

    贷款：17.5万元（七年10年商业贷款）

    每月还贷款：1858.5元

    购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价

    =1500×12/250000=7.2%

    南昌：西湖区孺子路198号2单元501室

    面积：53.2平方米

    价格：11.5万元

    租金：600元/月

    户型：二房一厅一卫

    贷款：8万（七成10年商业贷款）

    每月还贷款：849.6元

    购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价

    =600×12/115000=6.29%

    杭州：江干区采荷红菱601室

    面积：46.22平方米

    价格：3078万元

    租金：1000元/月

    户型：二房一厅一卫

    贷款：21.6万（七成10年商业贷款）

    每月还贷款：2293.92元

    购入再出租的投资回报率=月租金×12（个月）/售价

    =1000×12/307800=3.9%

    （由杭州金丰易居提供）