经济适用房：“病”在先天不足

新华网

   新华网北京７月３日电（了望周刊记者　唐敏）随着北京抢购经济适用房者“彻夜排队”消息的刊出，各地有关经济适用房的消息接二连三：“经济适用房建的像豪宅”、“合肥无经济适用房可购”、“成都经济适用房不经济、销售不畅”等报道频见报端，经济适用住房再度成为众矢之的，曾经的“补砖头还是补人头”之争又一次被提出，其“带有福利性质的商品房”的定位也再遭质疑。

政策不细 供需失衡

    在房地产公司工作的刘先生早在１９９９年就成为北京市首批经济适用房的购买者，没有经历资格审核，也没有尝过彻夜排队的艰苦滋味。因为在当时，建设经济适用房的主要目的是促进住房制度改革，扩大内需，拉动经济增长，所以对户型标准、销售对象均未作出限制。

    ２００２年刘先生又买了第二套经济适用房。尽管无论从收入还是已经购买过经济适用房的情况看，他都应该通不过北京市从２００１年５月开始实施的对购买家庭的资格审核。但每平米最高４５００元的限价，相对于“高烧”难退的商品房价格而言，能抢购到经济适用住房和抢到钱没有区别，这也就难怪缺乏硬约束的资格审定被屡屡突破了。

    一方面是大量不符合规定的“刘先生”在购房，另一方面则是严重失衡的经济适用房供需比例。据中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华回忆，北京市将经济适用房的销售对象定为年收入０．５万～６万元的家庭，政策推出后，当时有一个不完全抽样调查，结果显示北京年收入６万元的家庭占总数的６％左右，高收入的不到１％，意味着９３％的家庭属于经济适用住房的供给对象。

    如此宽泛的销售范围，供给却严重不足。统计数据显示，北京在全国是经济适用住房建设最多的城市之一，但自２００３年以来，新增项目很少，多以老项目的后续建设为主，２００４年经济适用房的施工面积只占全市房地产施工总面积的１０％；从全国来看，东部有些城市已停建了经济适用房。中西部有些城市尽管喊了多年，但仍是只闻其声，不见其房，项目还停留在“规划”图纸上。一些地方在“经营城市”的利益驱动下高价拍卖土地，人为缩减了经济适用房计划。因为按照政策，用于经济适用房建设的土地，政府将减免土地出让金，并给予配套建设等一系列优惠政策。在房价上涨最疯狂的２００４年，全部房地产开发投资中，住宅投资８８３７亿元，比上一年增长２８．７％。其中的经济适用房投资６０６亿元，比２００３年减少２．５％，是２００２年以来的首次负增长。今年１～５月，经济适用房的投资更是同比下降了１６．７％。

“补人头”还是“补砖头”

    经济适用住房是我国住房制度改革在经历了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之后，产生的一种房屋所有形式，是１９９８年住房制度改革确立的住房供应体系中的重要组成部分。这一从美国引进的住房供应制度，自舶来之日便争议不断。

    回忆当初刚推出经济适用房政策时的情形，包宗华告诉记者，我们的住房供应模式主要学的是美国。美国是２０％的高收入者自行购买商品房， ６２％的中等收入家庭的住房由政府供应并实行优惠政策，但对户型和造价有较严格的控制，剩下１８％的低收入家庭，采取廉租房政策，由于美国的空房率达到１０％左右，主要采取政府补贴租金的做法，每个城市标准不一样。当时，大家都觉得美国的政策很合理，但从现在实行结果看，对经济适用住房供应对象的设定范围过于宽泛，同时供给又严重不足，近几年的供应量只有约６％；同时对户型、购买对象控制不严，这些“先天不足”导致了后天“经济了富人，穷人无力购买”的局面。

    对低收入家庭提供廉租房政策，包宗华认为也执行得很不到位，上海算是搞得最好的，但目前只有一万四千多套廉租房，仅占房屋总供应量的１％，北京连１％都不到。

    很多人至今仍对这一制度持保留态度。从世界各国的住房补贴来看，只有在住房极度短缺的情况下才实行“砖头补贴”，即开发商从政府得到价格优惠的土地，再销售给特定人群。目前流行的方式是“人头补贴”，即由政府出面认真核实统计，给真正的低收入者发放补贴，然后通过市场体系来解决住房问题。

    据中国房地产协会秘书长顾云昌介绍，欧美一些国家就是采取此种方式，规定普通住宅社区中有２０％的房子卖给中低收入家庭，政府根据“人头”来补贴。补人头方式更具有针对性，因而也更有效率，也能避免政府直接参与经济适用住房的批建。

    即使执行目前的“补砖头”做法，许多专家学者也提出应该对经济适用房进行再认识、再定位。到底经济适用住房的建设比例多大合适，以及相应的购房对象收入的限定等等，都应该根据现实情况重新设计。国家发改委宏观经济研究院的王小广认为，更重要的是经济适用房应该建在市中心区，例如三环以内，楼层、密度可以很高，面积小，确保总价不高。在成都，正是由于定位不准确，出现了本用于满足中低收入市民住房需求的经济适用房却落入了“买得起的没资格、够资格的买不起”的尴尬局面。

关键是采用何种模式

    尽管先天不足，但王小广还是认为经济适用住房的方向并没有问题，对今年“两会”上一些代表、委员停止建设经济适用住房的建议并不认同。他认为，问题的关键是非市场化因素促使房地产行业利润暴涨，推动房价虚高，政府期望推出经济适用住房平抑房价，只是由于资格审核不严格、也不完善，反而激化了矛盾。

    王小广认为，政府对大多数老百姓的住房有一定的福利补贴是正常的也是应该的，只是制度还要不断细化。高收入人群通过市场解决住房问题，同时可以设定高的住房消费税，对最低收入群体，由政府提供廉租屋，这部分的比例约为１５％左右，除去两头，中间的部分就可以采取政府补贴地价、利率优惠、公积金贷款等多种优惠形式。

    包宗华也并不认同因为眼前的矛盾激化就否认经济适用住房制度的做法。他认为，经济适用住房应该是让大家都买得起的房，模式是关键。现在看来，美国模式并不适合中国国情。新加坡坚持小户型低房价的经验值得推广，而且即使经济发展了，２００４年新加坡人均国内生产总值达到２．５万美元，仍然坚持供应较小的户型，７０％以上的住房低于１００平方米。

    这边讨论还在进行，那边来自北京市建委的消息“明年北京市经济适用住房可建设规模将不足１００万平方米”传来，意味着经济适用住房的供应量将更趋紧张，调节供应、完善经济适用住房制度的任务变得更加紧迫。（完）