金彩聚焦|新房验房发现质量问题，还要正常缴纳物业费？

新房交付是件让人高兴的事情，然而，本端新闻热线83186666近日连续接到多名市民反映，新交付的房子验房时发现质量问题，在整改完成之前拒绝收房，也不同意缴纳物业费，而小区物业公司则坚持，通知交房后业主就得缴纳物业费，双方闹得很不愉快。

收房先缴纳物业费是普遍做法

市民陆小姐在婺城区安地镇枫丹丽舍小区买了一套房子，去年收房时发现房屋有些渗漏，她提出整改要求，待整改好再收房。当时陪同收房的物业工作人员答应了陆小姐的要求。由于渗漏问题没有解决好，之后陆小姐一直没去收房。前些天，小区物业公司向陆小姐催缴物业费，计费时间从通知收房的次月开始。陆小姐说，这是她不能接受的。

小区物业公司是浙江绿格物业服务有限公司。公司负责人介绍，去年6月13日至20日是业主集中收房时间，物业费按照合同约定从次月1日开始计费收取。他们公司是小区开发商经招投标确定的前期物业服务企业，与开发商没有其他关系。业主收房时发现房屋存在质量问题，他们已做好记录，通知开发商整改解决。目前房屋还处于保修期内，他们会督促开发商整改到位。这名负责人说，公司从通知业主交房时就介入小区的物业服务，陆小姐虽然没有收房，但不能以“房屋存在质量问题”为由，拒绝缴纳物业费，物业费还是得按空置房缴纳70%的标准缴纳。

按照交房流程，开发商通知交房，业主先要进行验房，确认房屋质量没有问题后签字确认收房。不过记者发现，收房先缴纳物业费，不缴纳不给新房钥匙，甚至在业主未进行验房时就要求签署收房确认书，“收房先缴纳物业费”几乎已成为目前市区新房交付环节的普遍做法。

2020年上半年，市民刘先生在市区美的上湖华章小区购买了一套房子。2022年7月，开发商通知交房，刘先生在验房时发现地板起翘、墙面空鼓等问题，没有同意收房，一直与开发商协商整改。今年2月，刘先生到小区物业服务中心办理交房手续，物业工作人员要求刘先生支付从通知交房次月即去年8月开始起算的物业费。刘先生认为，通知收房时，因房屋存在质量问题需整改，当时他们并没有办理收房手续（没有签字，也没有领取钥匙），因此只同意支付今年2月后的物业费。物业公司则认为，刘先生是否同意收房与缴纳物业费不是一回事，最多同意优惠2个月的物业费（即从去年10月份开始缴纳物业费）。在与物业公司沟通过程中，物业工作人员一直不肯交付钥匙。刘先生报警后，经民警出面协调，才拿到房屋钥匙。

现在交付的新房大部分是精装修房，业主收房时发现质量瑕疵，自然要求先解决。刘先生说，当初签购房合同时，合同上明确约定通知交房的次月缴纳物业费，但购房合同缺少对房屋质量问题的详细约定，而且业主当初签定购房合同时，只有签或不签的权利，现在交房发现质量问题，确实让人头疼。有新房业主反映，不缴纳物业费不让验房不给收房，主动权掌握在开发商、物业公司手里，作为业主只能被迫接受。

律师：整改期间物业费由开发商承担

有法律界人士认为，房屋出现质量问题，真正的责任人应该是开发商，而不是物业公司。因房屋质量问题产生的房屋买卖合同纠纷，与物业服务合同纠纷并非同一法律关系。即使物业公司和开发商都是同一集团下属的子公司，整改房屋质量问题和催缴物业费也是两码事。业主可以要求开发商承担房屋质量问题导致的违约责任，但不能以房屋质量问题整改维修不及时为由，拒绝缴纳物业费。

记者调查中发现，作为小区物业公司一方，工作人员大多认为，房屋只有通过政府主管部门的竣工验收，才能下达收房通知书，通过竣工验收，这就意味着房屋不存在主体结构质量问题，业主收房验房时提出需要整改的一般都是小问题，如果不影响交付使用，业主理应缴纳物业费。

北京盈科（金华）律师事务所律师曾鲁翠表示，业主收房如果发现房屋存在质量问题，可以向房屋开发商提出整改要求，如果多次要求仍未整改，可以延后收房，物业费自然延后缴纳，同时可以通过相应途径维护自身权益。

曾鲁翠说，根据目前司法实践中的一些案例，业主与开发商之间的买卖合同是合法有效的，如果开发商交付的房屋存在质量问题导致业主不能居住使用，业主有权向开发商主张由此造成的损失，这个损失包括这段时间的物业费。如果物业公司要求业主缴纳物业费，业主可以要求开发商承担。法律规定，交房时没有达到购房合同约定的交房条件或已经与开发商达成了延期交房的协议，房屋质量整改期间所产生的物业管理费用由开发商承担。但是这里存在一个棘手问题，那就是业主需举证房屋存在质量问题，这需要经过第三方专业机构鉴定。

建设部门：此类情形业主有权拒绝

市建设局房地产市场监管处工作人员介绍，买房时签订的购房合同对交房时间和缴纳物业管理服务费的时间有具体约定，缴纳物业管理服务费的时间一般以购房者实际收房之次月开始。工作人员提醒业主，在收房前一定要进行验房，验房时发现这样那样的质量问题，在向开发商提交问题整改清单时，双方要记得签字，并约定整改期限。作为物业公司，应当协助业主联系开发商，及时进行沟通，帮助化解矛盾。收房过程中，如物业公司要求先行支付物业费，或要求先行签署收房文件后再验房等，此类情形业主有权拒绝，必要时可以向属地住建部门投诉，若因此造成逾期交房的，业主可以主张开发商承担相应的违约责任。