金彩聚焦|8月收房，物业费从6月开始计算合理吗？

新买的商品房装修“缩水”，业主收房时要求开发商整改，在未实际收房前，是否需要缴纳物业费？近日，市民季先生向市新闻传媒中心热线83186666反映，他对物业公司开始收取物业费的时间存在疑问。

2020年底，季先生购买了位于迎宾大道与北二环东路交叉口金华万固广场的一套公寓，总面积53.8平方米，总价近百万元。2022年5月底，销售顾问发来消息称业主可以收房，但在验房过程中，季先生发现公寓存在卫生间镜子灯不亮、开关面板脱落、网络面板无法使用等问题。

“除了这些小问题，公寓厨房墙面材料与合同要求不符这个问题有点不可思议，我要求开发商整改，但至今没有整改，最终正式收房时间是2022年8月。”季先生说，最近他接到了物业公司的通知，要求缴纳下一年度的物业费，但是物业费从2022年6月开始收取，除了收费时间与实际收房时间相差两个月，每平方米3元的物业费与实际服务也不对称。季先生表示，公寓楼没有配备专门的安保人员、门禁形同虚设等服务都与这么高的物业费不匹配。

11月27日，万固广场公寓楼一住户门上贴着一张《缴费通知书》，落款为杭州滨江物业有限公司金华万固服务中心，其中提到：物业服务费于2023年5月31日到期，请业主缴纳相关费用。公寓楼一楼大堂没有安保人员，大堂桌上的“温馨提示”告知业主“保安楼层巡逻中！”门口的屏幕上张贴着“请刷卡进入”“随手关门 防止陌生人跟随”的提示牌，但大门未锁，陌生人可随意进出。

《物业服务收费标准》张贴在滨江物业服务中心入口处，规定住宅、公寓、商务、商铺的收费标准为3元/㎡/月。

对于季先生的疑问，滨江物业客服部负责人告诉记者，万固广场的公寓楼是2022年5月28日交付的，物业公司从当年的6月1日开始收取物业费，今年5月底一年时间到期了。这次收取的是今年6—12月共7个月的物业费。“公寓楼白天会有管家在各个楼层不定时巡逻，晚上7点半至第二天上午7点半会有保安在一楼值班。”该负责人说，门禁问题没有业主反映，她会安排工作人员现场查看。

对于物业费单价高，该负责人表示：物业费卖房前都跟相关部门报批过，目前公寓楼178户，住宅364户，不少空置的房屋物业费要打7折，虽然体量小，但设施、人员都要配备，而且物业费中还包含了公共能耗费，这个价格并不高。

关于物业费收取的时间，浙江凯大律师事务所金泽、高瑜律师表示，根据《金华市物业服务收费管理实施办法》第十二条及第十三条的规定：“实行政府指导价的物业服务收费按住宅建筑面积计收;计费时间从业主购买新建的商品住宅办理交房手续之日的次月起计算，因业主原因，未在规定时间内及时办理交房手续的，按约定的交房期限的次月起计算；购买非新建的商品住宅从该房屋产权转移之日的次月起计算。”“已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%缴纳。房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。”的规定，如因系开发商的原因，季先生实际是2022年8月收房，那么应该从2022年9月开始交纳物业费，此前的物业服务费应由开发商缴纳，如系季先生的原因，未在规定时间内及时办理交房手续的，按约定的交房期限的次月起计算。主要是看谁的原因造成的，是不是装修缩水而在整改后交房，如是的话，那就是应该从2022年9月开始缴纳。如季先生已办理交房手续但并未居住的、或居住后又空置且时间在半年以上的，经物业服务企业核实后，物业服务收费按应收标准的70%缴纳。但房屋装修期间不属于房屋空置，其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。

而季先生对于物业费单价的质疑，金泽、高瑜律师表示，根据《金华市物业服务收费管理实施办法》第五条、第七条以及第八条的规定，物业服务收费有两种方式：一是政府指导价，二是市场调节价。　

普通住宅小区(不包括别墅、排屋等，下同)的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅、别墅、排屋以及业主委员会成立以后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的住宅小区物业服务收费实行等级收费制度，收费等级以实施服务的住宅小区为单位考核评定。

收费等级评定标准和各等级收费中准价及浮动幅度，由市物价局会同市建设局根据物业服务企业为业主提供的公共性物业服务的服务内容、服务质量、服务标准及住宅小区规模、档次、环境、服务设施等因素制定，并向社会公布。

各住宅小区物业服务收费的具体执行标准，由物业服务企业(或开发建设单位)在规定的中准价格和浮动幅度范围内确定，并在物业服务合同中明确。

如季先生的小区是前期物业的话，那么物业服务费实行政府指导价，那季先生可以向物业服务公司了解本小区物业服务收费等级、该等级收费中准价、浮动幅度及小区物业服务收费的具体执行标准，以此判断物业服务收费是否过高。物业服务收费实行明码标价制度，物业服务企业有义务告知业主相关的收费依据和标准。

如季先生的小区已成立业主委员会的，那么成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的住宅小区，由业主委员会与物业服务企业按照有关规定自行确定具体收费标准，并在物业服务合同中明确。收费标准是业主委员会与物业服务企业协商确定的，季先生可向业主委员会、物业服务企业了解相关情况。