金彩聚焦|商品房捆绑销售车位违法吗？

日前，金华市星汇源著花园小区业主王先生向市新闻传媒中心热线83186666反映：2021年7月，他在金华市敏捷房地产开发有限公司购买了一套敏捷星汇源著花园的商品房，同时在房产公司销售人员“劝说”下，捆绑购买了一个小区地下车位。他认为这种捆绑销售车位的行为，属于违规销售，希望相关部门介入管理，并退还车位。

王先生选购的星汇源著花园小区商品房，面积88.97平方米，价格为203万元。同时，他以38.5万元的价格，“被迫”选购了一个地下车位。他和房产销售人员签订商品房预售买卖合同，以及车位有偿使用协议书的当天，分别缴纳了10万元的定金。

“选购房子的时候，销售人员曾表示可以不用买车位，后来又说一定要买车位才能选购他们的房源。而且，车位的价格也有变化，从一开始说的20万元变成了签订协议时的38.5万元。”王先生说，签订购房和车位的合同后，他越想越不对味，所以迟迟没有签收房子。一直拖到2023年12月中旬，他才不得不前去签收。

王先生提供了一段星汇源著花园开盘时，同期某位购房者与销售人员的录音。录音中，与购房者交谈且自称销售负责人的工作人员表示，选购星汇源著花园的商品房，除选购低层（2层及以下）、顶层房源，以及全额支付房款的购房情况以外，选购其余房源必须购买车位。

据了解，王先生选购商品房的时期，金华的房地产市场相对兴盛，房地产商推出的售卖方式也各不相同。

据不愿透露姓名的一名房产销售人员介绍，那段时间，但凡房源稍好的房地产公司，在售房时或多或少会附加一些条件，比如捆绑销售车位，或是搭售精装修服务等。这种带有强迫性的售房模式在当时并不鲜见。

“在房地产行情整体下滑之前，不少购房者认为所购商品房不会贬值，或者说不太可能大幅贬值，甚至好的房源更具有增值潜力，所以大家对房地产商的捆绑销售模式并不怎么敏感。”该房产销售人员坦言，自2023年下半年以来，房地产整体行情不太紧气，一些比较好的房源的价格也开始走下坡路。“在这种情况下，近两年购买新房的业主难免会放大之前累积的负面情绪，开始纠结于捆绑销售车位等问题，或是对新交付楼盘的配套设施提出各种投诉。”

前段时间，王先生拨打12345（8890）反映了自己的诉求。就相关部门的反馈意见来看，其中一条是：根据《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》要求，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的行为，属于不正当经营行为，应由各级房地产主管部门依法查处。

对于上述反馈意见，金华市住房和城乡建设局房产处处长孙文轩表示，商品房进入流通领域后，属于市场销售行为，应由市场监管部门负责管理。而且，在《反不正当竞争法》中，已经把“搭售”的法律条款予以删除。另外，《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》目前已废除。

金华市市场监管局价格监督检查和反不正当竞争分局局长胡进忠介绍，根据目前法律规定，搭售的销售模式由《反垄断法》来规范。《反垄断法》规定，搭售的经营行为本身不违法。只有在同时符合以下三个条件的情况下，搭售行为才构成违法：一是经营者具有市场支配地位；二是经营者滥用市场支配地位；三是搭售行为没有正当理由。

胡进忠表示，目前，金华的房地产市场上拥有众多开发商，在售房源和二手房源都正常参与市场竞争，单家开发商所具有的市场份额较低，很难具有市场支配地位，也就无法证明其捆绑（搭售）车位的行为属于滥用市场支配地位。就实际情况来看，购房者在选购商品房时，有很多房地产开发商的房源和二手房源可供选择，并非只能选择某一处购房。另外，就捆绑（搭售）车位的行为来看，如果房地产商事先已经向购房者明码标价，也没有要求购房者必须购买某个指定车位（购房者具有未售车位的自由选择权），就不能说其违法。