2024-01-12 14:59:50
来源： 金华传媒记者
为进一步加强物业专项维修资金、住宅物业保修金的管理，充分发挥资金使用效益，日前，《金华市物业专项维修资金管理实施细则》和《金华市住宅物业保修金管理实施细则》出台，2月1日起施行。
实施细则主要规定了哪些内容？业主如何用好“两金”，维护自身权益？1月10日，市新闻传媒中心《市民问政》邀请市住房和城乡建设局党委委员、房产处处长孙文轩，市房地产服务中心副主任傅惠红，婺城区物业专项维修资金和保修金服务中心主任安冉，浙江泽大（金华）律师事务所副主任徐亚军，业主代表唐胜利做客融媒体演播室，与市民在线交流。
原办法交存范围和标准不统一
主持人：物业“两金”有哪些作用？我市从什么时候开始实施物业“两金”，使用率如何？
孙文轩：住宅物业保修金作为房屋质量安全“保障金”，用于保修期内物业维修费用保证的资金；物业专项维修资金作为“房屋养老金”，用于建筑物内公共部分、建筑区划内共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。《金华市区物业专项维修资金管理办法》于2011年10月24日发布，自2011年12月1日起施行，我市物业“两金”从那时开始归集。以2023年为例，市本级受办申请使用维修金项目293个，拨付资金2097.37万元；受办申请使用保修金项目15个，拨付资金206.14万元，退还保修金项目14个，退还金额2640.04万元。
主持人：为什么要制定新实施细则？
傅惠红：物业“两金”实施细则出台前，我市依据建设部《住宅专项维修资金管理办法》《浙江省物业专项维修资金管理办法》《浙江省住宅物业保修金管理办法》，出台了《金华市区物业专项维修资金管理办法》《关于明确金华市区住宅物业保修金退还有关问题的通知》，规范了物业“两金”的使用和管理。随着物业管理的发展和业主需求的转变，原管理办法的部分内容已无法适应当前形势，新实施细则就社会关注大的内容进行进一步修正和明确，例如项目的认定和申请流程等。
主持人：相关部门做了哪些前期调查工作，发现哪些较为突出的问题？
傅惠红：《金华市物业管理条例》实施以来，市建设局针对如何规范住宅物业专项维修资金、物业保修金的管理与使用，多次赴各县（市、区）及物业小区开展实地调研，并经过多轮修改，形成“两金”实施细则征求意见稿。在前期调研过程中，发现交存范围和标准不统一、续筹难、使用难、保值增值压力大、退还难等诸多问题。
主持人：原办法在使用中，具体出现过哪些矛盾和问题？
徐亚军：以往物业维修资金和保修金的使用和管理缺乏切实有效的监管机制，容易引发各种问题。例如物业公司可能未按照规定用途使用维修资金，或者在业主退房时拖延返还保修金。从业主的角度来看，由于对“两金”申请和使用规程不了解，在发生物业维修情况时，有业主宁愿临时筹措费用，也不动用维修资金的情况。
一些小区现行的物业管理模式中，信息公示不够公开透明，部分业主对于“两金”的使用情况存有异议，可能造成业主与物业公司之间产生嫌隙，不利于开展小区物业服务工作。
在共有物业或共管物业中，对于维修费用的分摊方式，也可能引发争议。业主认为自己承担的维修比例过高或不公平，继而对分摊方式的公正性和合理性提出质疑。如在2021年，市区保集蓝郡被列为省级重大火灾隐患单位，原计划为排除隐患而产生的维修费用，应从物业维修资金中提取，但当时有部分业主对维修金额提出质疑。部分业主存在侥幸心理，认为没有整改必要，再加上业委会成员相继离职，此事一直卡在需要业委会签章的环节上，久久未决，归根结底损害的是业主权益。
新旧办法有三方面重要差异
主持人：实施细则主要规定了哪些方面的内容？新旧办法有哪些差异？
傅惠红：实施细则明确了修订立法依据、适用范围、监管原则、职责划分和管理模式，将维修资金、保修金管理的适用范围调整为全市，形成大市统一管理模式和规范标准。明确了市、县（市、区）住房和城乡建设部门、街道办事处、乡（镇）人民政府的管理职责。
维修资金管理实施细则共36条，明确维修资金信息化建设、专户银行的确定和职责、资金续交和补充、资金保值增值，以及账户资金财务管理、信息公开和业主自管维修资金的条件和方式。重点对信息化建设提出具体要求，市级物业主管部门应加强与不动产登记部门的信息互通共享，建立全市统一的维修资金管理信息平台，推进和提高维修资金管理效率。加强了对专户管理银行的监督，增加了专户管理银行选择引入竞争机制的规定，明确专户管理银行的责任。同时还明确了维修资金续筹的相关规定。
保修金管理实施细则共26条，明确了住宅物业保修金专户存储，建设单位是物业保修责任主体，应当依法履行保修责任。县级物业主管部门可以创新保修金管理制度，探索试点建设单位通过购买工程质量潜在缺陷保险的方式，履行物业的保修责任。同时，还明确物业保修工程的启动、申请使用与实施的主体和程序；明确住宅物业保修金相关活动的监督与责任承担，加强了保修金管理各个环节的监督作用，确保保修金依法合规、准确有效地使用。
安冉：新旧办法主要有三方面差异，一是交存标准。原标准为独立别墅、设置有电梯的物业每平方米70元，联体别墅每平方米55元，多层住宅每平方米40元；新标准为当地近3年房屋建筑安装工程每平方米平均价的5%。二是施工单位选定方式。原办法未作明确规定；实施细则明确预算在20万元以上的项目，应当采取招标方式，择优选择具有相应资质的维修单位；20万元以下的项目，可自行决定选定方式。三是应急项目的申报。在原办法的基础上，进一步明确了电梯和消防类项目的认定和应急项目的申报流程。
亟需破解维修资金续筹难题
主持人：我市“两金”如何实现透明管理？取得了哪些成效？
傅惠红：自2011年我市物业专项维修资金归集以来，逐步形成了维修资金归集应收尽收、使用便捷高效、增值保值局面。原先各县（市、区）的物业“两金”由各自系统监管，市建设局开发的“信义居”智慧物业平台“两金”系统上线后，管理工作逐步转移至“信义居”系统内。目前，该系统PC端可实现“两金”线上交存、拨付、结息等功能，房地产开发企业通过系统创建“两金”项目、物业服务企业或业主委员会申请“两金”使用、主管部门审核确认。“两金”系统移动端可实现投票表决、信息查询等功能，信息透明、公开，业主可实时掌握所在小区及所属房源的“两金”情况。当前，市本级已对接完成103个小区2112幢楼栋、74822套房源的“两金”数据，14个新交付的物业服务小区线上交存物业专项维修资金8444.95万元，住宅物业保修金4169.68万元。
2022年浙江政务服务维修资金实现网上受理审核和网上审批拨付，物业服务企业和业主委员会足不出户，就能全天候网上办理各项业务。业主遇到《金华市区物业专项维修资金管理办法》中规定的涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情形，可以直接申请专项维修资金。2023年，市本级共76个物业服务小区通过应急程序解决业主的住用难题，有效发挥了资金的应急保障作用。
主持人：物业主管部门在实际工作中遇到哪些难题？
孙文轩：难题是维修资金续筹。当业主分账户内的维修资金余额不足首期交存额的30%时，业主需按续交方案补齐相应金额。之前的《金华市区物业专项维修资金管理办法》未对不续交行为有约束性条款，续交通知函发出后，业主对补交维修资金的积极性不高。随着小区物业维修的事项越来越多，业主账户内维修资金逐年下降，低于30%的情况会越来越多，等到再次需要维修时，金额不足会影响物业维修进程。《金华市物业专项维修资金管理实施细则》规定，业委会在接到维修资金管理机构告知维修资金余额不足首期缴存的30%通知后，应在30日内组织业主完成续交。对不及时交纳的业主，业委会和相关业主有权催告，经催告仍不交纳的，业委会和相关业主可向法院提起诉讼。
建设部门将加大政策宣传，确保广大业主对物业维修金政策有清晰了解；严格物业维修金管理，提高透明度和公正性，确保每一名业主都有权利监督和参与维修资金的使用。同时，我们也呼吁广大业主增强法律意识，积极配合维修资金续筹工作。
主持人：从法律的角度来看，业主应该如何更好地维护自身权益？
徐亚军：建议业主通过多种渠道，主动了解我市物业维修资金和保修金的相关规定，知道自身所享有的权利，及时履行应尽的义务。业主要积极参与业主委员会的工作，监督物业公司对物业维修资金和保修金的使用。通过参与日常事务和决策程序，更好地维护自身权益。业主有权要求物业公司提供详细的费用清单和账目记录，包括物业维修资金和保修金的使用情况、维修项目、费用支出等，透明且公开的账目，能帮助业主了解费用的合理性和公正性，避免产生纠纷。一旦发生纠纷，业主有权通过合法途径维权申诉，可以选择向相关行政机关投诉，申请仲裁或调解，或以诉讼的方式解决纠纷。
热点问答
新办法里的这些细节要关注
主持人：实施细则一经公布，业主讨论声音不断。请问业主代表，业主们对实施细则有哪些疑虑？
唐胜利：新收费标准提到5%，具体金额是多少？
安冉：5%的依据来源为住建部《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》，两者均对物业维修资金交存数额进行了明确：为当地近3年房屋建筑安装工程每平方米平均价的5%~8%，实施细则以5%定为收取标准。5%的具体金额，市住建局已委托相关部门核定近3年的建安造价，并将于近期公布。
唐胜利：今年3月，我有一套房子将交付，是不是要按新标准交存维修资金？
安冉：具体要看所购房产的预售证办理时间，如该楼盘首次取得预售证的时间为2024年2月1日前，则按老标准执行。
主持人：业主们对“两金”使用和监管有哪些建议？
唐胜利：我们认为要有一个让业主查看相应的专户资金流动情况的平台；业主能一起商定“两金”的使用，希望出台相关办法来保障我们的权益。
主持人：有市民留言称，根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条：“建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。”但实施细则规定：“建设单位应当在项目竣工验收备案之前，按照本实施细则第七条和第八条的规定，将首期专项维修资金足额交存至专项维修资金专户。”存交时间有变化，这是为什么？
傅惠红：《浙江省物业专项维修资金管理办法》是浙江省人民政府于2007年4月颁布实施的规范性文件，当时不动产登记和物业维修资金相关职能均在物业主管部门。但由于后续机构改革，不动产登记职能划入资规部门，将交存节点放在“项目竣工验收备案前”，有利于物业主管部门开展监管工作。
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