金彩聚焦|闲置房源翻新变民宿 市区出租房现经营新业态

“你们的房子想出租吗？我们可以给你装修，做成民宿!”前两天，市区方女士接到一电话，对方提出由他出资重新装修，以后方女士每个月可以有1000元的租金收入。想到房子闲着也是闲着，房子翻新还不需要自己花钱，很快，方女士与对方签订了房屋租赁委托合同。

方女士的房子是套公寓，面积40多个平方米，平时用于出租，本来早想出手卖掉，只是市场行情不好，达不到心理价位没有卖成。现在委托给一家公寓管理公司进行装修，对方装修改造后，用于民宿、客栈经营或提供长、短期租赁。

据了解，公寓管理公司其实相当于职业二手房东，他们从一手房东处租来的房子大都位于繁华地段，交通发达，商业配套成熟，面积以四五十平方米的小户型套房、小公寓为主，承租时间从6年、8年、10不等，甚至还有更长的租期，每年租金固定，基本上是一万元一年，租金并不是每年递增。有的职业二手房东手头掌控10多间甚至几十间这样的套房、公寓房，装修后出租获利，但主要还是经营旅馆式民宿生意，客房信息通过网上相关平台发布，房客也是通过网络平台预订，房客交订金和押金获取房号和密码即可入住。

记者在美团网输入“民宿”，即可查询到附近不同房型民宿的房价信息，房价普遍在每晚100元至200元，有的比经济型酒店房价便宜一半或1/3。相比酒店房间，民宿房间装修风格大多宽敞温馨，有的精装修的独立公寓配有厨房，周租或月租房价打折幅度还很诱人。

市民张先生说，这种公寓楼内的民宿在杭州、上海等城市几年前就已经出现，他有次出差杭州，入住的就是通过网络平台预订的民宿，房间比一般的宾馆酒店房间大，房价却便宜许多，入住时也要登记、核对身份信息，但登记台相比宾馆酒店简单多了，只有一名工作人员在电梯口摆了一张桌子一台电脑。这些民宿隐藏在杭州的一些高端写字楼内，几乎每个楼层都有不同的民宿经营者经营，有的民宿入住甚至无须与经营管理者见面，所有入住登记手续都在网上完成。

旅馆、酒店行业作为特种行业，需要取得相关许可方可经营，即使从事房屋租赁，经营者也要依法、规范经营。这些职业二手房东从事房屋租赁、民宿经营有无经过公安机关备案、许可？经营过程中，有无严格落实实名登记？对这些情况，方女士等一手房东则并不知晓。方女士说，签订租赁合同时，对方并未提供营业执照、经营许可证等相关证照。另据了解，租赁合同中，相关违约赔偿条款中约定，如果一手房东违约，须支付未能履约期间的租金作为违约赔偿，而二手房东如果由于市场风险提前终止合同，违约只须支付相当于1个月租金的违约金，双方违约责任很不对等。

记者调查发现，闲置房源摇身一变成为长短租公寓，这种现象早在五六年前就在市区出现，如市区首批进入租赁市场的彩窝公寓，主要提供长租房，经营者以对整栋楼宇进行包租、改造为主，房客租期一个月起步。零星小公寓房经装修改造后从事民宿生意，这种现象市区近两年才出现。目前，市区不少二手中介从业人员在从事二手房买卖中介服务的同时，也为闲置房源一手房东和公寓民宿经营者提供租赁中介服务。

不可否认，公寓民宿可满足旅游旺季游客的入住需求，更多个人闲置房源加入正规短租平台，有利于平抑假期房价，还能增加居民收入。2020年，国家发展改革委等13部门曾联合出台《关于支持新业态新模式健康发展 激活消费市场带动扩大就业的意见》，其中明确提出鼓励共享住宿等领域产品智能化升级和商业模式创新。遗憾的是，个人房源进入民宿市场，面临信任问题、监管风险、法律规范界限模糊等现实难题。相关人士认为，支持出租房市场新业态新模式健康发展，一方面需要打破惯性思维，坚持包容审慎监管，探索创新监管模式，另一方面，更须完善监管政策、法律制度，为新业态新模式发展留足空间。