这个小区实行薪酬制管理8年 破解物管难题给大家带来启示

4月1日，记者走进市区泰地世锦园，2月物业管理开支明细清楚地公布在小区南、北门宣传栏里。“每个月15日公布上月开支，每一笔明细都很清楚，我们对业委会、物业的工作很放心。”居民方师傅告诉记者。

与市区很多小区不一样，这个小区聘请物业公司采用了薪酬制这个方式。从2016年至今，8年来，小区环境依然为居民津津乐道。“中央绿化带、水系的景色与同期建设的很多小区比，依然很漂亮。”金华开发区三江街道东莱社区党委书记徐相说，泰地世锦园小区内移步换景，春有花，夏有荫，秋有果，冬有绿，茶余饭后居民漫步在小区赏花、观景，居民对现状满意，这种物管方式很有借鉴意义。

薪酬制实行8年 小区业主认可度高

2016年是泰地世锦园转折点。随着小区建成时间超过5年，小区管理成本上扬：原先的水系系统日渐瘫痪，喷泉、瀑布景观没有了，木质基础设施也有所毁坏，路灯也大多不亮了，对居民影响最大的是电梯、二次供水维修没跟上，影响日常生活。随着问题增多，很多居民对物管工作有意见，物业费也不愿意交了，小区物业管理进入恶性循环。

新一届业委会产生后，认为小区物管公司收费是包干制，但随着管理成本的上扬，物业公司在成本上打算盘、钻空子，由此导致的物业纠纷频繁上演，于是开始探索实行薪酬制。

据了解，包干制由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。薪酬制，即在预收的物业服务资金中按约定比例提取薪酬支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主承担的物业服务计费方式。

泰地世锦园实行物管薪酬制8年来，小区管理得怎样？郑竹园去年被当选为泰地世锦园业委会主任，也是一名有37年党龄的老党员，更是小区业主眼里的“大管家”“老黄牛”。“前两届业委会，我也是其中一员。”他说，小区物业管理好不好，业主说了算。

这两天，郑竹园正和业委会其他成员一起商量修缮小区篮球场、羽毛球场等健身场地。时间久了，场地设施破旧，不能满足居民锻炼需求。

“你这个价格还能下浮多少？就你现在的报价是没有竞争优势的。”郑竹园的办公桌上放着各种资料，他一边接听电话，一边翻看资料，他说，“能省一分钱是一分，这些钱都是属于小区业主的，一定要用好、用在刀刃上。”

春节前后，小区利用物业费用做了不少工程：二次供水改造、小区水系亮化、装高清监控探头、南北门物品临时寄存点改造等，每一项工程，郑竹园和业委会成园一起货比三家，能省则省，将居民的钱花在刀刃上。小区几个改造项目从规划、出图、招标到施工，郑竹园全程参与，二次供水改造项目原预算报价50万，通过多方询价对比、议价，到最后结算为24万元；小区监控提升改造从原预算的60万元，到最后结算40万元。该省的钱省下来了，整个小区旧貌换颜，得到了小区居民认可。

“这几年，小区不仅办成了很多大事，每年年底，我们还收到米油等礼物，作为交物业费的返还。”居民姚师傅说。

据了解，小区物业费收缴率每年都在95%以上，小区物业管理有序。“物业费收取比例高了，他们的薪酬才能保证。”郑竹园说，因此物业公司工作人员工作认真，这些年保洁、保安等人员一直安心在小区工作。

薪酬制考验居民“自治意识”

薪酬制考验小区业主的“自治意识”，毕竟小区物管企业的聘请要由业主委员会来决定，而且在薪酬制的框架下，小区的财政大权也不再由物管企业把持，而是由业主委员会代管。

泰地世锦园总户数935户，共有24幢房屋，42个楼道，常住居民3500人。所有收入归业委会管理和使用，业主们是否放心让业委会来支配？费用收支由谁来监督？

“小区大的项目通过业委会表决来决定。先做对居民最有好处的事情，每一分钱都要花在刀刃上。业委会决策前后会在公告栏进行公示，告知业主小区要做的重大事项。”郑竹园说，小区内所有钱财的支出也都有规定，200元以下的费用由物管公司自行决定，200元以上需要业委会相关负责人签字。“除经手人、物业经理、分管主任、主任签字以外，还有两名独立董事参与审计。每个月定时向业主公布开支，交待每一分钱的去处。”

据了解，这几年，有不少小区业委会、物业公司上门调研，也想实行物管薪酬制管理模式，但执行有难度。“业委会9个成员都是不领工资的，真心实意为业主服务的。”郑竹园说，没有一颗为业主服务的真心，难于取得业主们的信任，工作也就难于开展，“推行薪酬制8年来，小区建设物业维修基金未动用过，物业管理费保持8年不变，这些都需要大家一起来努力”。大到小区设备的更新，小到电梯的维护、绿化植被的保养、保安保洁的工作等，业主对“公共物业事项”的决策权必须通过一个权利载体来呈现，业主们为了实现安居乐业与保值增值的目标，就必须组织起来就公共物业事项形成“公共意志”，业委会必须真正为“公共意志”服务。

“小区物业管理是基层社会治理的一个‘结’，如何解开这个‘千千结’，把‘结’拧成‘绳’，社区一直在找方法，谋‘路子’。”徐相说，在街道党工委的指导下，东莱社区对提升小区物业管理进行了积极探索和实践，通过“党建+”，构建社区党委、业委会党支部、物业服务公司党支部和微网格长（楼道长）共同组成“圆桌议事协商会”，有效解决社区、物业“两张皮”问题，实行“社区监督+业委会主导+物业实施”的小区物业服务模式。“一支有凝聚力、行动力、廉洁自律的业委会队伍是搞好小区服务的关键；健全物业管理联席会、业主恳谈会和人民调解委员会三方议事管事办事体系，是畅通小区民主管理的有效途径；党员示范带头、微网格长志愿服务、居民积极跟进，形成更广泛的自治。”