新房与存量房贷利率差拉大，你会提前还贷吗？

“最近存量房贷利率是小区业主群里热议的话题。我2018年买的这套房，当时房贷的执行利率是6%左右，尽管调降过一次，现在依然有4.2%。但现在新房的房贷利率是3.2%。”业主王先生告诉记者，“如果存量房贷利率居高不下，就准备提前还款，今年的提前还款目标是10万元。”

5月17日，中国人民银行宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。中国人民银行各省级分行按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

据业内人士介绍，5月31日开始，金华各大银行已经开始执行新的房贷利率，大部分银行首套房贷利率下调至3.2%左右，二套房贷利率下调至3.35%左右。

在2022年末至2023年上半年曾出现过一波提前还贷潮。如今，存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，再次催生了部分提前还贷需求。与王先生一样，不少存量房贷业主认为，“即使不能全额还，还一部分也是不错的，减少的利息就当理财赚到的钱了”。

截至目前，尽管LPR已多次下调，部分存量房贷利率仍然处于高位。相对而言，此前购房的客户存量房贷利率仍维持在4%以上。2023年四季度，央行披露的数据显示，23万亿元存量房贷被下调利率（占房贷总规模约60%），调整后的加权平均利率4.27%。相比新房房贷利率，二者之间的利差再次拉大。

某股份行人士给记者算了一笔账：以300万元本金、30年等额本息计算，当利率为4.2%时，累计还款总额528万元，每月应还14670元；当利率为3.2%时，累计还款总额467万元，每月应还12974元。两者月供相差将近1700元，还款总额相差61万元。

“尽管合同上有关于违约金的条款，但是应该可以协商。”记者从业内人士处了解到，居民如果选择提前还贷，可以全部还清或部分偿还。如果客户开通了手机银行，可以在线办理，没必要专程前往贷款银行。全部贷款提前还清后，可以到银行办理解押手续。

此外，针对一些地方出现的用“经营贷”还房贷现象，某国有银行金华分行一客户经理提醒说，“经营贷”不得违规用于购房、结清房款、偿还其他贷款等。客户违规转贷，一经发现，银行有权要求借款人提前偿还贷款，若涉及伪造贷款资料，情节严重的还会被追究刑事责任。

据国泰君安证券韩朝辉团队日前发布的研报，2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，已达到历史前高水平，反映居民提前还贷行为明显增多。

中原地产首席分析师张大伟近日发文，呼吁再降存量房贷利率。他认为，经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，普通老百姓每个月就可以有更多钱去消费。不过，有多位专家认为，短期内，商业银行继续降低存量房贷利率的动力不足。

市区一家银行理财师建议，为作出最适合的还贷决策，借款人还需研判自己的收入走势，如果借款人未来的收入走势是逐年增加且增幅较大，加之存在通货膨胀，不提前还款或许是一个更好的选择，固定收入群体则相反。