金彩聚焦|小区地下停车位“只售不租”？业主抱怨购买车位是“被逼无奈”

“小区地下停车位‘只售不租’，开发商是不是在搞‘饥饿营销’那一套，倒逼我们购买停车位？”近日，家住金东区保利阅云台小区的王先生拨打市新闻传媒中心热线83186666反映，他买房时没有买停车位，无车位业主的车被视为访客车，物业按小时收取停车费，停车费最高20元/天，他家有两辆车，停在小区一天不动就要被收取40元停车费，“有点吃不消”。

王先生说，按目前的行情，向小区开发商购买一个车位至少15万元。当初买房时他已经贷了不少款，目前无力购买停车位。另外，小区业主拥有新能源汽车的，没买停车位装不了充电桩，为此也是苦不堪言。为了省点停车费，到了晚上，小区周边道路两侧停满车辆，可小区地下车库却是空荡荡的。

“我们也担心被抄牌吃罚单，但都是被逼的。”王先生说，他和没买车位的其他业主多次要求开发商提供可租赁的停车位，但对方一直拖着，推说租赁方案还有待研究。

小区机动车停车场（库）收费告示牌显示，机动车收费标准为：2小时内（含2小时）免费，超出部分按4元/每小时收费，不足1小时按1小时计算；单次24小时内（含24小时）最高收费20元，超出24小时累计计算。

王先生等业主认为，他们曾向懂法律的相关人士咨询过，人防车位没有产权，开发商向业主出售的其实是车位的使用权，按照合同最长20年使用期限。既然如此，开发商出售车位的同时，为什么不向业主提供租赁车位呢？

保利阅云台小区两年前交付，小区目前没有成立业委会。小区物业服务企业是保利物业公司，相关工作人员表示，小区自交付以来，地下停车位都是向业主出售的，从未以租赁形式提供给业主使用，目前车位价格并没王先生说的那么高，均价11万元/个左右，具体销售政策业主可以对接自家的售房主管了解。

金东区多湖街道金都美地社区居委会党委书记周磊介绍，为协调解决小区地下停车位租售方案问题，6月5日，金东区住建局房产物业科召集社区、小区开发商、物业公司、热心业主等召开协调会，会上开发商已表态，本月中下旬会推出地下停车位出租、出售方案，目前还在走程序，等总部批准。

金东区住建局房产物业科相关负责人表示，严格意义上来说，业主质疑保利阅云台小区开发商对地下停车位“只售不租”并不符合事实，因为未购买车位的业主车辆是能够进入小区地下车库停放的，只不过采取的是日租临停方式。相比万达商圈周边其他场所的停车收费标准，该小区收费价格并不算高。据了解，小区地下停车位租售价格不属于政府定价管理范围，实行市场调节价，停车收费标准由经营者自主定价，按规定公示后实施收费。

《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”小区存在大量闲置停车位，开发商如果“只售不租”，显然与“首先满足业主的需要”相违背。

浙江金奥律师事务所律师郑正认为，对于建筑区划内的车位，目前法律规定由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属，但并未明确出售、附赠或者出租等方式的选取规则及分配比例。如果业主有异议，可以要求业委会出面与物业、开发商沟通协调解决，或通过法律途径，责令开发商将空置的车位向业主出租。

今年3月，市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、国家税务总局金华市税务局印发《金华市区新建房地产开发项目配建地下车位确权登记实施意见》（2025年5月1日起实施）。该意见明确，房地产开发项目的地下空间使用权出让年限按照批准的土地用途依法确定，且不得超过该宗地地表主要建（构）筑物用途的建设用地使用权的终止年限。房地产开发项目中，地下车位的归属，由房地产开发企业和购房业主通过出售、附赠或者出租等方式约定。地下车位应当首先满足本建筑区划内业主的需要。已核发预售（现售）许可的地下车位，原则上应销售给建筑区划内的业主。房地产开发企业应当充分发挥地下车位的使用功能，对尚未出售或附赠的地下车位，可以出租给业主使用，不得以“只售不租”等名义拒绝向业主提供停车服务。地下空间使用权参照地表建设用地使用权登记办法执行。

值得关注的是，该意见实施后，市区范围内新开发的房地产开发项目配建地下车位的审批、销售、确权登记，适用该意见，地下车库、辅房等地下建（构）筑物可参照办理，人防车位按照市政府人防工程管理有关规定办理，存量地下车位登记办法还有待另行研究制定。