义乌版住房“以旧换新”成效显著    

近年来，随着房地产市场步入调整期，各地纷纷优化房地产政策，多措并举鼓励刚需、改善性需求购房。其中，住房“以旧换新”成为热门选项。从执行效果看，因操作模式、补贴政策、供需实际等存在差异，各地住房“以旧换新”政策落地效果不尽相同。2023年以来，义乌通过推出集聚权益置换“房票”政策、鼓励国有房企开展“集聚权益证换购商品房”活动等，打通商品房和集聚安置市场转换通道，实现市场需求有效释放、房企投资信心有力提振、住房供给结构不断优化，为促进房地产市场平稳健康发展注入新动能。

集聚权益置换“房票”

2022年后，国内房地产市场供求关系发生重大变化，活跃市场成交、提振市场信心、稳定房价地价成为各地房地产市场调控的核心目标。在此过程中，政府和房企均意识到，在投资性需求退潮后，改善性需求将成为稳房价、稳地价、稳信心的中坚力量。由此，“以旧换新”这一在消费领域颇受欢迎的举措被引入房地产市场。据权威媒体统计，目前已有超过70个城市推行住房“以旧换新”。

梳理当前各地执行的住房“以旧换新”政策可知，其主要模式有两种：中介优先卖和国企收旧换新。其中，多数城市“以旧换新”中的旧房，指的是指定区域内的二手房。从具体操作看，可抵扣商品住房价格的二手房价格，或由市场交易决定，或由政府指定的专业评估机构估价。由此，此类模式很可能存在操作堵点：在以价换量的总体行情下，如果没有较大的购房补贴政策激励，市场需求参与“以旧换新”的积极性往往不高。

义乌是如何解决这一问题的呢？

2023年2月28日，义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，宣布实施八条房产“新政”。其中，备受媒体和市场关注的是集聚权益置换“房票”政策。具体政策如下：鼓励集聚建设安置对象（含权益买受户）将其高层公寓权益面积置换成“房票”，用于支付义乌未经备案的一手新建商品住房购房款，每套新购商品住房仅可使用一张“房票”（多张权益凭证可以一次性置换成一张房票）；在2023年6月30日前置换并使用“房票”的安置对象，将在原集聚建设政策15%的补助基础上，再按集聚建设房票面值给予20%的政策性激励补贴，该20%部分的补贴不超过30万元；总补贴额度上限为10亿元。

在该政策出台前，义乌市建设局经过广泛深入的市场调研，将“以旧换新”中的“旧房”确定为城乡新社区集聚建设安置高层公寓。这有别于多数城市“旧房”指向二手房的做法。这样做有什么好处？最大的好处，是帮助购房者有效降低购房成本，促进市场交易规模企稳。以江东街道毛店区块集聚对象购房为例，该区块权益货币化置换价格为10000元/平方米。假设某户2人有一本210平方米的权益证。根据政策，该户须留不少于30平方米/人的自住面积。假设该户留70平方米户型的高层公寓，即有140平方米（210平方米-70平方米）的权益面积可置换房票，房票面值140万元（140平方米×10000元/平方米），可享受15%的补助和20%额外激励补贴（激励补贴最高不超过30万元），即“21万元（140万元×15%）+28万元（140万元×20%）”，该户共有189万元（140万元+21万元+28万元）可用于支付认购的商品住房房款。

以上案例还只是政策帮助购房者省下的一部分钱。事实上，集聚建设安置对象在将自住以外的高层公寓权益面积投入市场交易时，市场成交价大多低于其所在区块的权益货币化置换价格。仍以江东街道毛店区块为例，若其权益面积市场成交价为8500元/平方米，则与10000元/平方米的权益货币化置换价格有1500元/平方米的价差。激励补贴加上这部分价差，即成为享受该“房票”政策的购房者实际省下的购房费用。

上述政策出台后，市场反响强烈。媒体报道显示，政策出台后仅63天，集聚权益置换“房票”补贴额度即告用尽。从“房票”政策推出到“房票”额度用完，共有8.7万平方米集聚权益面积置换成“房票”，带动义乌商品房销售591套，销售总面积超7万平方米，销售总金额21.46亿元。

2023年6月2日，义乌市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布通知，宣布新增10亿元集聚建设房票使用额度，以支持刚性和改善型住房需求。新增的额度采取梯度补贴原则，6月30日前的第一阶段政策激励性补贴为“房票”面值的20%（此项补贴最高不超过20万元），第二阶段政策激励性补贴为15%（此项补贴最高不超过15万元）。2024年4月2日，义乌再次延续集聚权益置换“房票”政策，政策激励性补贴降为10%，该部分补贴最高不超过10万元，且每套房可使用价值上限为150万元。从中不难看出，因房地产市场供需价格匹配度的增强等原因，其补贴额度呈现梯度递减态势。

鼓励国企创新“试点”

开展住房“以旧换新”面临的第二个问题是，如果长期且过度依赖财政补助，政策可能出现不可持续问题。有没有可能不依赖财政补助，仍有效推进住房“以旧换新”？

2025年3月28日，义乌发布《关于支持刚性和改善性需求购房的通知》，明确鼓励国有房地产企业开展“集聚权益换购商品住房”。

此前，义乌市建投集团先行先试，推出的“集聚权益换购商品住房”活动。首批可换购商品房的权益证参与范围为稠江街道喻宅南、城西街道开创社区，该集团参与换购的商品房项目为建投·莲塘华府。按规则，权益证可置换总价=权益证面积*权益证对应的权益货币化置换价格，可抵用总价不高于商品房购买价（如购买多套商品房的，则为多套商品房的购买价总和）的50%，超出部分不予折现、退还，剩余房款可通过按揭贷款支付。

该活动实际上充分利用了上文所提及的权益面积市场价和权益货币化置换价格的价差，帮助购房者节约购房成本。例如，3月12日，义乌市民严女士两本新社区集聚权益证成功换购一套建投·莲塘华府的商品房。喻宅南权益证对应的权益货币化置换价格为8700元每平方米，开创社区为9000元每平方米。按这两个社区权益面积市场价与权益货币化置换价的价差，严女士省下39.3万元。

此后，建投集团将可换购其指定商品房项目的权益证参与范围扩大至莲花社区。5月底，建投集团秦塘府项目也开始推出“权益证换购商品房”活动。6月1日，义乌市双江湖集团锦绣和鸣项目推出“集聚权益证换购商品房”活动，权益证参与范围为毛店区块。6月7日，该集团“集聚权益证换购商品房”活动新增溪畔云庐项目，权益证参与范围为日信区块、金谷里、王宅区块（二、三），可换购的商品房项目为溪畔云庐。

上述国有房企推出的“以旧换新”举措均取得较好效果。截至6月25日，建投集团莲塘华府项目借该活动成功去化房源200多套，双江湖集团溪畔云庐项目高层首开去化150余套。

“以旧换新”实现多赢

义乌版住房“以旧换新”打通了商品房与安置房市场转换通道，既是集约土地利用和提升城市品位原则的具体深化，也是实物安置和货币化安置相结合的创新政策，更是对冲房地产市场下行压力的有效举措。

从市场效应看，该举措成功释放市场需求，活跃市场成交，加快了商品住房库存去化，提振了房企深耕义乌、开发投资的信心。从经济效益看，该举措进一步减少了住房重复供给，有效利用了土地资源。未来，国企通过上述活动获得的安置面积还可作为保障性租赁住房，为后续更多安居工程的建设集约建设资源。与此同时，安置房在换购商品房的过程中，市场成交价有一定幅度上涨，农民财产性收入有所增加。从社会效应看，该举措赋予安置户更大的住房选择权，让其从“有房住”变为“住好房”，且可以更好地融入城市生活，加快了义乌新型城镇化建设的步伐。