金彩聚焦|谁来解决居民的“上下”之忧？

随着城市化进程加快，高层住宅小区日益增多，电梯作为居民日常出行的“刚需”，其安全与运行状况直接关乎民生福祉。然而，在我市部分小区，电梯却成了业主的“心病”——交付不到三年的新小区电梯故障频发，维修责任推诿；老旧小区电梯更新因程序争议陷入僵局，居民被迫爬楼数月；加装电梯虽为惠民工程，却因意见分歧举步维艰。为何电梯问题屡成民生痛点？各方责任该如何厘清？矛盾又该如何化解？居民的“上下”问题成了12345（88900000）热线的投诉热点。连日来，记者进行了走访调查。

金东区铂凯花园小区于2022年10月竣工交付。本应是业主安居乐业的新家，然而交付未满三年，持续的漏水和频发的电梯故障让居民备受困扰。

日前，记者在铂凯花园南区地下车库看到，地面上明显的积水痕迹和停车位上的清晰裂痕随处可见。“之前有人在地下室摔过跤，现在大家走路都得格外小心。”业主常女士是一位孕妇，她告诉记者，因为地下室渗水，且不断流入电梯井，导致小区电梯底坑长期积水，核心部件锈蚀严重。前段时间，电梯停运，导致她不得不每天爬9层楼回家。

小区南区业委会成员透露，电梯问题从交付时就存在，底坑反复积水，负一楼潮湿严重。2023年，原物业公司苏州远择品唯曾统计过电梯积水情况，并采取抽水方式处理，但存在“抽水总是不及时”的情况。2024年7月，因小区业委会尚未成立，集贤社区曾出面申请物业保修金。中标单位于2025年1月入场维修，并于4月完工。“当时处理了23台电梯的底坑，但未更换配件，电梯故障问题依然反复出现。”

该成员还告诉记者，7月19日出现过电梯夹人和异常下降的情况。当时，小区内32台存在问题的电梯中有10台彻底停用，剩余的22台均“带病运行”。

事实上，今年5月14日，小区南区业委会、孝顺镇村镇建设办和市场监管所、地产公司、物业、电梯维保单位及社区代表曾召开协调会，专门讨论铂凯花园南区电梯配件更换方案。会上，电梯维保单位通力电梯有限公司称，因底坑持续渗水，32台电梯已出现大面积部件损坏，具体包括64个液压缓冲器、22个底坑张紧轮装置报废，维修更换费用估算约为9.77万元。

关于责任认定，地产公司金华市航凯置业有限公司代表提出，需由各方共同进行现场核验以确认损坏情况，之后再启动物业保修金流程，并要求业委会先行发函申请。孝顺镇村镇建设办和市场监管所则强调要加快处理进度，表示按常规可启用专项维修资金，申请“快速通道”解决紧急问题。物业公司苏州远择品唯建议，可先从专项维修资金中紧急拨款进行维修，待电梯恢复正常运行后，再核查损坏原因。若确认系漏水导致，再将相应费用从地产公司的物业保修金中划转回专项维修资金账户。

经协商，各方确定了两条解决路径：一是先启用专项维修资金走快速通道维修，同时申请特检院出具部件损坏原因报告，后续申请用物业保修金划拨专项维修资金账户。此项方案由孝顺镇村镇建设办工作人员向区住建两金中心咨询可行性。二是由地产公司派代表与业委会、物业、维保公司及镇政府、社区组成联合小组，现场核查损坏零件并签字确认，业委会据此发函申请启动物业保修金。地产方承诺收到函件后尽快回复，各方配合缩短流程时间。

然而，会议结束后，业主们的困扰并未缓解。7月12日，金华市特种设备检测院出具的检测报告显示，仍有10台电梯存在缓冲器锈蚀失效、张紧轮及钢丝绳锈蚀、井道照明损坏等安全隐患。对于检测结果，镇市场监管所向物业明确提出，这10台电梯暂停使用，其他电梯则按年检时间再进行检测。

物业公司苏州远择品唯工作人员告诉记者，金华航凯置业已书面回复业委会，同意使用物业保修金维修，但附加了多项条件：业委会选定的维修设计、造价咨询单位及施工单位需经开发商、物业、业委会三方认可；更换零件清单需经开发商现场核对确认后方可纳入支付范围；维修内容、预算及施工单位需提交开发商和物业审核；对未经同意的施工内容，不予付款；工程完工后需经开发商、物业、社区及监理四方验收签字，否则拒绝付款等。

函件中还提到，受市场环境影响，公司资金紧张，无力直接承担维修责任，故只能使用其已缴纳的物业保修金。

据了解，目前业委会已与通力电梯签订10台彻底停用电梯的配件更换协议，且已更换完成，电梯恢复运行。业委会成员表示，协议约定由业委会先行垫付20%费用，剩余80%由通力电梯垫付，业委会和社区为此提供担保，后续将通过申请物业保修金来支付相关费用。此外，小区物业公司也已更换，现为金地物业。

在推动问题解决的过程中，最大的难点在于与地产公司的沟通。社区负责人表示：“对方多次表示‘资金紧张’，未能直接承担房屋修缮责任，我们才不得不启动物业保修金申请程序。即便如此，沟通中仍存在地产公司频繁更换对接人和联系困难的情况。5月协调会后确定的联合小组现场核查，至今因地产公司方面配合度较低而难以推进。此次回复中提出的诸多附加条件，也在一定程度上增加了流程的复杂度。”

“我们要一边安抚业主的焦虑情绪，一边跟地产公司反复沟通。”该负责人表示，尽管困难重重，社区会与业委会一起持续跟进各方动态，争取尽快推动第二批房屋电梯维修工程也能顺利开展起来。

近日，东阳市江北街道金色港湾小区3号楼4单元的业主高先生（化名）反映，该小区因电梯更换事宜导致部分单元楼没有电梯可用，不少业主每天都要爬楼上下，严重影响他们的日常生活。

“我们单元楼的电梯从今年2月份开始就一直停用，10楼的住户可以再往上爬一层到顶楼，通过顶楼相连的露台，走到隔壁单元乘坐他们的电梯上下楼，但也非常不方便。”高先生说，像他这样住在中间楼层的业主就只能选择爬楼梯，有些年纪大的住户在大热天爬楼梯都中暑了。

日前，记者在金色港湾小区3号楼4单元看见，该单元楼的电梯按钮处显示“维护”状态，按上、下按钮，电梯门均没有打开。该单元201室的黄奶奶今年86岁，提起电梯的事就满是无奈：“农历正月十八，这台电梯就被拆了，又没有新电梯用，我一把年纪，上下楼都得手脚并用，虽然只有一层，但是年纪大了爬着上楼真的吃不消。”

在3号楼4单元入口处立着一块大型广告牌，上面写着“东阳市首批电梯更新暨金色港湾电梯更新开工仪式”，单元楼门前的空地上还堆放着不少打了架子未拆封的新电梯部件，品牌显示为西奥电梯。单元楼入口处还张贴着一份《旧电梯回收协议》，上面提到：甲方东阳金色港湾小区业委会（住宅）因新电梯安装，为了不影响新电梯安装，特委托乙方淮安资创电梯工程有限公司将原有的报废旧电梯拆除，落款时间为2024年12月10日。

旧电梯去年就已经拆除，为何半年过去了新电梯迟迟未安装？隔壁单元的业主邵先生（化名）告诉记者，金色港湾小区是2008年交付的，由于年限比较久，去年年底，小区开始实施电梯更新，3号楼1、3、5单元和4号楼的1、3、5单元共6台电梯已经完成了更新。然而新电梯投入使用后，业主发现了一些问题。“新电梯选择的品牌、型号跟我们原先的电梯井不匹配，为了安装控制器还敲了承重墙，群里还有业主反映电梯运行不稳，存在安全隐患。”邵先生说，在选择电梯品牌型号一事上，业委会此前并未征询业主意见。

邵先生表示，由于种种原因，大家提出质疑并要求暂停更新电梯。尽管如此，业委会还是让人强拆了3号楼2单元和4单元的老电梯。“6单元因为当时正好有业主看到所以被制止了，目前，3号楼2单元和4单元的业主要么爬楼梯，要么就从隔壁单元的电梯坐到顶楼，再往下走，多绕不少路。”而4号楼的情况与3号楼一样，也有部分单元的电梯被拆，面临着没有电梯可用的困境。

电梯更新本来是好事，现在却成了糟心事。不少业主表示，最大的问题在于业委会没有合法、合规、合程序地行使权力，小区的事应该由广大业主自己来决定。换什么样的电梯，也应该征询业主意见。

由于电梯更新引发的一系列问题迟迟得不到解决，目前，业委会已被业主们罢免。

东阳市江北街道亭塘社区工作人员告诉记者，金色港湾小区的电梯更新是分批进行的，第一批已经更新完成，但业主反映新安装的电梯有噪音，要先解决问题再进行第二批更新。“目前只剩下3台电梯没有拆没有安装了，其他都已经投入使用了。”该工作人员透露，目前所有电梯都已经安装了空调。

《中华人民共和国民法典》规定，改建、重建建筑物及其附属设施（包括老旧电梯的更换）属于业主共同决定的事项，投票参与表决人数及面积均需超过三分之二，选择电梯更新的人数及面积均需超过表决人数及表决面积的四分之三。

“是否换梯，换哪个品牌的电梯，应该由业主来决定。”东阳市住建局房屋征收服务中心相关负责人表示，在推进老旧小区电梯更新过程中，住建部门不会指定电梯品牌，一般都是由业委会代表业主进行公开招投标。金色港湾小区电梯更新是东阳市首批国债资金支持老小区电梯更新项目之一。该负责人称，在电梯比较选择、公开招投标过程中，老业委会与业主之间有隔阂。“业委会如果依法征询业主意见，按照业主的意愿做选择，就不会有矛盾了。”

目前，东阳市住建局已多次与江北街道、亭塘社区、新业委会、业主代表举行协调会，就电梯更新、承重墙加固等问题进行沟通、协调。现在已有两个未更换电梯单元的业主达成更新意见。

“有了电梯，上下楼方便多了！”近日，金华开发区西关街道金艺社区林雨公寓4号楼的居民于阿姨告诉记者。

于阿姨家住五楼，每次出门买菜、买米就有些发怵。“爬楼梯必须歇两三回，不然到不了家。”自从安装了新电梯，“一键直达”再也不担心上下楼了。她由衷地为社区党委书记骆燕的用情为民点赞。这部电梯的安装背后，是一段从“楼上楼下难同心”到“民主议事破坚冰”的转变。

加装电梯本是惠民好事，但选择什么电梯品牌、资金如何分摊等问题让部分居民犯了难。一楼住户觉得用不上，高楼层住户担心负担重，意见难统一。“有人建议选择价格实惠的电梯，有人觉得要找知名品牌，有人提议按楼层高低阶梯分摊……光协调会就开了七八次。”骆燕回忆道。

为了找到最优解，金艺社区搭建“邻里议事厅”，邀请电梯公司、法律顾问和居民代表反复沟通、测算，最终通过业主投票选定电梯品牌、型号，并敲定“政府补贴+电梯公司让利+阶梯式分摊”方案：扣除政府补贴外的部分，三楼及以上住户按比例承担主要费用，低楼层签字确认同意书，社区协调电梯公司给予适当让利，化解了矛盾。

然而在加装电梯过程中，又出现了新的难题：单元门前纵横交错的燃气、水管、通信线路需整体迁移，涉及5家产权单位，费用高达6万余元。“不仅仅要与产权单位协调，还要与居民商量，承担迁移费用。”骆燕说。

“骆书记和社区网格员挨家挨户解释，有时忙到晚上九十点钟才离开。”居民王阿姨说。

社区组织居民代表，与市政、燃气、通信等单位展开十余次磋商，最终通过“企业让利一点、居民分担一点”的方式突破困局。

据了解，从去年9月加梯提上议程到今年竣工，骆燕与社区网格员多次走访18户居民，整理30余条意见、建议，数次召开民主议事会，通过充分的沟通、公开透明的流程，群策群力，一次次破解困局，一次次化解矛盾，充分体现了基层社会治理全过程人民民主理念。

“民生工程不仅要建得好，更要暖人心。”骆燕说，加装电梯“直达”民心，才能真正提升居民幸福感。

婺城区城中街道明月楼社区默相苑于2000年交付投入使用，当时小区并没有配备电梯。“居住在这里的大部分是老年人，尤其是居住在7楼的一对老夫妻，已经70多岁，上下楼梯很不方便。”居民庄丽君说，大多居民期待加梯，目前6单元的电梯正在建设中，预计9月能投入使用。

然而电梯安装并不是件简单的事。有居住在低楼层居民不理解，担心加装电梯后带来房屋采光、通风、结构安全、房价下跌等问题，高层居民则对加装电梯政策一知半解，摸不清方向……小区居民不一致的态度和反映，给加装电梯工作带来巨大阻力。“既有住宅加装电梯，征询了解民意很重要。在居民意愿摸底阶段，我们宁可前期多花些时间、多做些工作，促成楼下居民协商一致，才能将民生实事做到居民心坎上。”城中街道相关负责人说。为解决这一难题，城中街道通过探索搭建居民自治协商平台，挖掘培育楼道内的志愿者、党员等“能人”，组成由“街道+社区+居民自治小组”三方力量构成的楼道加装电梯工作小组，实现居民的全过程参与。

去年年初，在街道、社区共同努力下，默相苑通过成立楼道加装电梯工作小组，小区楼道志愿者、党员等能人发挥起“协调者”作用，一方面向建设局、街道、社区等有关部门详细了解加装政策，另一方面耐心地向居民宣讲，多渠道化解低楼层居民顾虑，有力纾解难点堵点问题。同时，工作小组还邀请电梯公司到小区进行实地调研，制定出符合小区特色的加装电梯方案。社区党委书记蓝金玉表示，在安装电梯的过程中，小区党员、志愿者当好政策“宣传员”，向不理解、不清楚、有疑问的社区居民，通过“熟人”口口相传做好沟通解释工作，并通过民主协商的方式化解分歧、凝聚共识，落实了电梯安装工作。

“从目前加装电梯成功的案例看，业主主体作用的充分发挥，是加梯成功的关键所在。”金华市建设局城市有机更新和房屋征收中心相关负责人强调，在既有住宅加装电梯工作中，必须始终坚持“业主主体、社区主导、政府引导、各方支持”的基本原则。

为着力破解老旧小区加装电梯过程中业主意见统一难、资金筹集压力大、项目审批流程繁琐等难题，我市迭代重塑加梯审批流程，多措并举解决资金压力，构建“工作站+帮帮团”基层推进机制，实现加装电梯工作提速增效。今年，全市计划新增既有住宅加装电梯100台，截至目前，已新增加装电梯66台。