锐评丨房屋也需要“养老”

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以前只听说人到岁数要体检，现在房子住久了也得“看病”。最近，郑州市房管局发布了一则实施方案，将对房龄30年以上的住宅进行首次“体检”，“体检费”由政府解决以防范“未病”。不仅郑州，长沙、武汉等20多个城市都开始给老房子搞“强制体检”。

隐患背后是惊人的存量。根据《中国人口普查年鉴2020》的统计，早在5年前，我国20年以上楼龄的老旧房屋占比已达35%，30年以上楼龄的房屋占比为20.6%，特别是在重点的20个城市中，老旧小区的数量占比接近40%。预计显示，到2040年前后，有近80%的房屋将进入“中老年”阶段，为它们把脉安全已刻不容缓。

对老房子里的居民来说，房屋体检意义重大。以前房子漏雨、电梯坏了没人管，现在有了“强制体检”，能早点发现隐患，比如墙里的钢筋生锈了、地基有点下沉，做个检查，这些平时看不见的问题，查出来就能及时修，避免以后出大事故。这种“CT扫描”式的非破坏性检测能精准定位隐患，避免过去“开膛破肚”式的盲目施工。南通市住建局负责人算过一笔账：通过体检数据指导的针对性维修，比整体翻新节省40%以上成本。

老房子“强制体检”的政策，也符合国家相关要求。今年，中央城市工作会议上提出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效阶段，要“着力建设安全可靠的韧性城市，推进城市基础设施生命线安全工程建设，加快老旧管线改造升级，全面提升房屋安全保障水平”。“强制体检”老房子，既响应了国家城市更新的政策要求，也守住了居民的安居底线，推动房屋从“能住”向“好住”转型，落实韧性城市建设要求。‌‌

然而，“体检”本身只是“诊脉”，发现问题后能否“医治”才是关键。在全国不少城市，不少楼龄较高的住宅楼，都面临没有维修基金或者维修基金不足的问题。单纯依靠居民补缴，可能杯水车薪，远远无法筹集到老楼维修的全部资金，需要探索新的资金筹集制度。真正能解决老房子问题的，是要建立与它配套的两个制度：房屋养老金和房屋保险。这俩东西，才是保证老房子能“安度晚年”的关键。

先说说“房屋养老金”。去年住建部就要求在北上广深等22个重点城市试点，这“养老金”分两个账户：一个是业主自己的个人账户，就是之前交的专项维修资金；另一个是政府建的公共账户，钱从哪儿来？财政补贴、土地出让金这些渠道都会往里投。这样一来，就算个人账户的钱不够，公共账户还能补，修房子的时候就不用再担心没钱了。再说说“房屋保险”。体检的时候要是查出房子有问题，比如主体结构有裂缝，需要大笔钱维修，这时候保险就能派上用场。要是买了房屋保险，维修费用可以找保险公司报销一部分，减轻业主的负担。而且有了保险，保险公司也会盯着房子的维修质量，避免修完没多久又出问题。保险机制的引入让治理链条更完整。

所以，“强制体检”只是第一步，后续的政策建设、跟进“治疗”才是关键。“体检”是用来查毛病的，“养老金”是用来治病的“医保卡”，保险是用来兜底的，三者凑在一起，才能形成一个闭环。如今各地纷纷在政策上想招，取得不错的成绩。杭州试点将体检与房屋保险绑定，检测出的外墙剥落等问题可直接触发保险理赔。部分小区开始尝试用物业公共收益支付体检维修费用，或引导市场力量参与，形成可持续的资金循环。

当全国城镇化率突破65%，建立房屋全生命周期管理制度已刻不容缓，多地已经开了个好头。