代持买房的风险变成现实！有人借朋友名义买房，结果朋友欠债，房子被法拍

由于各种原因，借名买房在前几年的杭州楼市中并不鲜见。那么，借名买房的风险究竟有多大？近日，杭州有了一个最新法院判例，对其给出了明确答案。

2017年，购房人A因征信问题无法办理银行贷款，遂以好友B的名义，购买了位于萧山区的一套新房。

2019年房屋交付，不动产权证顺利办理，产权登记在B及其配偶名下。因土地方面的原因，该房屋限售10年，按规定需限售期满后，A才能将房产过户至自己名下。

然而计划赶不上变化。2024年，B因经济纠纷被债权人C起诉至法院，要求偿还数十万元债务。随后，这套由B代持的房产被法院依法查封。法院一审、二审均认定债务关系成立，判决B须向C履行还款义务。

由于B除案涉房产外无其他可供执行财产，判决生效后，这套代持房屋将依法进入司法拍卖程序。2025年10月，法院对该房屋进行腾空。

得知房屋即将被拍卖，A向萧山区人民法院提出执行异议，并提交了与B及其配偶签订的《房产代持合同》、向开发商支付的首付款转账凭证等证据，主张自己为真实购房人，请求法院解除查封、中止执行。

针对A的异议申请，萧山区人民法院于3月12日作出执行裁定书，驳回A的异议请求。法院认为，已登记的不动产，应当以不动产登记簿记载判断权利人。本案中，案涉房产登记在被执行人B及其配偶名下，法院采取查封、执行等措施并无不当。

浙江圣银律师事务所张双鹏律师认为：“根据不动产登记簿认定权利人，是毋庸置疑的法律原则，其法律效力远高于双方私下签订的代持协议。近年来几乎所有借名买房相关案件，判决均遵循这一规则。”

张双鹏律师同时指出，A与B之间的代持协议是否有效、效力如何，需结合具体内容认定。部分司法判例中，法院会认定双方构成借款关系，A可向B主张返还已支付的首付款及按揭款（如有），并支付相应的利息。

具体到本案，若房屋最终被司法拍卖，所得拍卖款将按如下顺序清偿：首先是相关税费，其次是银行贷款，再次是B的其他债务。这意味着，A最终能否拿回购房首付款、能拿回多少，均存在不确定性。若拍卖款不够偿还B的其他债务，A投入的购房款就会打水漂。