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24年前买的农村房屋 12年后法院判决返还

2019-06-20 21:55:23

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金华新闻网6月20日消息    金华日报记者 张海滨 文/摄              

24年前,诸暨人宗祖承一家在义乌宗宅村买了两间半房屋,12年前,原房主反悔,以农村房屋不能买卖为由,把宗祖承一家告上法院,要求返还房屋。2010年,法院终审判决宗祖承一家将房屋返还,原房主赔偿房屋升值损失102.48万元。但直到如今,宗祖承一家尚未拿到赔偿款,而这两间半房屋却要拆除了……

法律规定,除了本集体经济组织成员之间,农村房屋不能买卖。但是现实中却有不少人购买过农村房屋,当旧村改造、房屋出现巨大升值时,常会出现这样那样的问题。宗宅村的这起农村房屋买卖纠纷值得引起关注。

农村房屋买卖12年后,原房主反悔并诉诸法院

宗祖承一家原来住在诸暨市岭北镇环城坞村,1994年宗宅村做谱时,发现祖籍是宗宅村,就想落叶归根。而当时,宗泉奎与妻子虞雪明在宗宅村327号有两间半房屋,占地89.58平方米。在宗宅村一些热心朋友的帮助下,宗泉奎、虞雪明同意将该房屋转让给宗祖承一家。

据法院查明,1995年下半年,宗泉奎、虞雪明与宗祖承全家签订了房屋买卖契约一份,约定由宗泉奎、虞雪明将坐落于宗宅村327号两间半房屋以3.2万元的价格转让给宗祖承。合同签订后,宗祖承支付了房屋转让款,并搬入该房屋居住至今。

1998年9月上述房屋换证时,由宗祖承一家支付了换证费用46.2元,宗泉奎、虞雪明将该房屋所有权证交付宗祖承收执。2000年7月1日,宗祖承的儿子宗世平将自己的户口从诸暨市岭北镇环城坞村迁入义乌市稠城街道宗宅村。宗祖承的党员关系也转到了宗宅村。2005年,宗宅村准备旧村改造,在做门牌证时,该房屋的产权人是宗祖承。

2007年11月2日,宗泉奎、虞雪明以宗祖承在房屋买卖时,与其不属于同一集体经济组织成员,上述房屋买卖契约违反法律强制性规定,属于无效合同为由,要求宗祖承返还该两间半房屋,并向义乌市人民法院起诉。

2008年4月3日,义乌市人民法院作出一审判决,判决应满光、宗世河、宗世平应当将房屋返还宗泉奎、虞雪明。二审维持原判。此后,宗泉奎、虞雪明向法院申请强制执行,要求应满光、宗世河、宗世平腾退买卖无效的房屋。该房屋经义乌市价格事务所司法鉴定,当时市场参考价为174万元。故应满光、宗世河、宗世平提出诉请,要求宗泉奎、虞雪明赔偿经济损失。

法院判决买卖合同无效,原房主赔偿房屋升值获利的60%

义乌市人民法院认为,民事活动应当遵循诚实信用的原则,本案宗泉奎、虞雪明在卖房12年后,率先反悔,主动以该合同违反国家强制性规定为由,向法院起诉要求确认房屋买卖合同的无效,缺乏诚信。因此,在合同无效后,因合同取得的财产,应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此遭受到的损失;损失的赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益。该房屋买卖成交后,经过时间的漫长,升值空间巨大。因此,宗泉奎、虞雪明反悔的行为目的性强,过错明显,应当赔偿应满光、宗世河、宗世平的大部分经济损失,让其获益有违诚实信用原则与公平原则。因此,宗泉奎、虞雪明在返还购房款3.2万元后,还应当将房屋升值获利的参考价170.8万元中的60%赔偿给应满光、宗世河、宗世平。

宣判后,宗泉奎、虞雪明不服,向金华市中院提起上诉。金华市中院认为,该案的争议焦点,一是房屋买卖合同被认定无效当时的房屋市场价格;二是上诉人对合同无效后果的承担。原判认定事实清楚,实体处理恰当。最终判决驳回上诉,维持原判。

批下来的平方方可拍卖,九年前的终审判决有望执行到位

终审判决后,宗泉奎、虞雪明一直没有履行判决。应满光、宗世河、宗世平也没有搬出该房屋。2012年4月25日,义乌市人民法院发布执行裁定书,提取被执行人宗泉奎所有的在义乌市工商局的工资及奖金等全部收入(保留每月生活费用1500元)到义乌市人民法院指定账号,直至数额满106万元止。

随着旧村改造的推进,该房屋的居住条件越来越差,已经成为危房。“下雨天就要抽水,否则水就会漫进房子。”宗世河说,为了保护房子,年过七旬的母亲一直在房里看护。

记者看到,相邻的几间旧房也已拆除,该房屋的墙上也写上了红色的拆字。宗世河说:“这两个拆字是5月21日写上去的,当时执行法官和村支书一起过来,让我们支持美丽乡村建设。可是,他们说宗泉奎的房子只批下来30多平方米。”

当时,买来的平方是89.58平方米,怎么现在变成了30多平方米?宗世河百思不得其解,再加上房屋拆除在即,就打电话向本报“浙中周末新闻热线(13957920264义乌东阳)”求助。

据了解,现在义乌农村进行旧村改造,对于祖上留下的老房子,都是按兄弟人数平分面积的,如果宗泉奎是兄弟几人,现在只能批到30多平方米是正常的。最好的结果是,这30多平方米拍卖后的钱能够让法院判决执行到位。

记者和宗世河等人一起来到宗宅村两委办公室。在场的村干部也对此做了解释,当时虽然宗泉奎、虞雪明卖给宗祖承一家的面积是89.58平方米,但是现在查出来当时登记的名字是宗泉奎的父亲。宗泉奎有兄弟四人,他父亲的名下有130多平方米,根据政策要兄弟平分,所以宗泉奎能批下来的是30多平方米。

为了这个案子,法院和村里一直在做工作。原来,法院提取了宗泉奎的工资奖金等收入20万元左右,可是去年宗泉奎病重,就把这笔钱还给了他,现在宗泉奎已经不在了。一名与执行法官联系此事的村干部说,原来农村宅基地是不能买卖的,但宗泉奎的旧改平方批下来后,就可以拿出来拍卖。现在,宗宅村的土地市场价是每平方米4万元左右,村里也希望能早日将判决执行到位。